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【明言至理】
美国持续加息叠加效应显现，影响全球资金流向，香港股市、楼市也会受到冲击。
吕锦明
香港楼价持续居高不下，已非普罗市民所能负担。在热钱聚集的情况下，炒卖标的从住房转到车位甚至是摩托车位。以500多万港元成交一个车位的现象，在炽热的香港楼市已是见怪不怪了。
统计数据显示，今年前5个月香港共录得近3900宗的车位成交个案，涉及金额高达55.5亿港元，两项数字分别比去年大幅上升近69%和90%。最新一宗车位成交的个案，是香港西营盘维港峰的一个车位，竟然以518万港元的高价成交。这个价钱之高，堪比内地一些城市的豪宅了。
香港楼市如此癫狂，究其原因，主要是资金泛滥，热钱追逐资产升值所致。早在2008年金融海啸席卷全球后，各国为了救经济，各大央行均采取不同程度的量宽措施。结果全球印钞机大开，令超过1000亿美元的热钱流入香港，这些热钱不是流入股市就是楼市。
香港楼市持续高温给市场提了个醒：一旦市场出现逆转，带来的冲击可能超出预期。众所周知，美联储本周四又一次宣布加息0.25厘。有香港地产业内人士认为，即使美联储已多次加息，但相信香港银行业暂时不会上调按揭利息或存款利率，因为在3月中旬美国加息0.25厘后，当时香港银行体系结余维持在2500亿港元的充裕水平(目前更是高达将近2600亿)，同业拆息不升反跌——由3月份的0.45厘跌至最近的0.37厘，香港目前仍有条件不跟随美联储上调利率，因此预料今年最多只会在年底上调最优惠利率一次，加幅最多0.25厘。也就是说，在资金充裕、热钱四溢的情况下，香港楼市仍可继续“击鼓传花”的游戏。
与前几次一样，就在美联储放下加息靴子不久，港府财金高官随即向市场喊话，提醒投资者警惕风险。香港金管局总裁陈德霖指出，美联储在过去半年多时间里已经加息三次，显示美国利率正常化步伐加快；另外，联储局的理事预计今年可能会再加息一次，加上美联储计划在今年内开始“缩表”，这将令港美息差扩大以及套利活动增加。虽然香港利息上升滞后于美国，但市民和投资者不能掉以轻心，尤其是在置业时要充分考虑加息带来的风险及承受能力。
陈德霖还特别提到，现在香港楼市情况与1997年不同：当时楼市泡沫爆发后，香港按揭利率从10厘以上的高位逐步回落至3厘、4厘；现在情况恰恰相反，目前香港的利率处于一个极低水平，因此，当楼市上行周期出现逆转时，很有可能遇上利率上升周期，他奉劝市场“千万留意这一点风险”。
值得留意的是，美联储本次议息会议后发表的声明措辞显得较为“鹰派”，因此市场普遍预计美国在12月份再次加息。另外，分析认为目前美股升至新高，美国国债息率则处于低水平，这些因素均有增加资产泡沫的风险，因此，美联储缩减资产负债表势在必行。
如果美联储最快在年底“缩表”，那么在首个年度可能缩减3000亿美元的国债及按揭抵押证券投资，其作用相当于加息0.15厘。可以预期，美国持续加息的叠加效应将显现，主要表现为美元资金供应收紧，进而影响全球资金流向，香港股市、楼市也会受冲击。届时，囤积在香港数量庞大的热钱撤退，进而推高香港的利率，由此对包括楼市在内的资产会造成重大冲击。
美联储的加息和缩表可以循序渐进，但香港由于特殊情况，出现逆转的情况极大，这将对市场形成冲击。一旦泡沫爆破，投资者可能会先放弃像车位、摩托车位这样投资比重高、保值能力较弱的资产，由此带来的调整和冲击可能影响整个楼市。所以，面对当前香港楼市层出不穷的怪现象，置业者需要多一分冷静和清醒，作好防范财务风险的心理准备，市场监管层也应时刻保持警惕，及时引导疏通。
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