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最近一段时间，一线城市的房租上涨引发民间热议。究其原因，除了市场供需关系外，最主要的因素在于中介的恶性竞争与资本力量的介入导致了房屋租赁市场的异动。也正因为如此，怎样保障我国房屋租赁市场的平稳健康运行成了人们普遍关心的话题。
他山之石，可以攻玉。在本文中，我们将重点研究美国住房租赁市场的有关实践，进而寻求一些可行性路径。
发达的美国住房租赁市场
作为世界首屈一指的经济强国，美国拥有着极为发达的住房租赁市场，无论是房屋租赁人口占比还是租赁房屋数量占比，美国都显著高于中国。具体来看，2017年，我国租赁人口占总人口的比重仅为11.64%，而美国这一数据比例高达35%；在租赁房屋方面，我国2017年租赁房屋占总房屋的比重为18%，而美国这一数据约为37%。
同时，美国的住房自有率和出租空置率也可以证明这一点。Wind数据显示，自2008年起，美国的住房自有率和出租空置率这两个指标皆呈现出走低趋势，这侧面印证了金融危机后，美国人越来越倾向于租房而非买房。尽管自2016年第二季度起，美国住房自有率与出租空置率均有所回升，但到了2017年底，出租空置率再度出现下降，彰显出美国人高涨的租房热情，进而也间接造就了美国发达的住房租赁市场。
诚然，对租房的青睐与美国人的固有思维不无关系。对于理性的美国人而言，他们并不愿意被房贷所束缚，相较而言，租房所付出的月均成本更低，更能过自己想要享受的生活。不过，更深层次的原因在于美国住房租赁市场的健康与平稳。考虑到拥有租房需求的群体规模庞大，美国采取了一系列手段来健全租房的法律法规，并保护租户的合法权益，由此得以保持房租价格的平稳增长，也让美国人更加放心选择租房而不是购买自有房产。
那么，美国有关部门在推动住房租赁市场的稳健运行方面都做了哪些努力呢？
美国调控租房市场的成功经验
实践中，美国针对住房租赁市场的供给端与需求端的调控都做了大量工作，我们在此不妨逐个分析。
供给端的调控集中在两方面
一方面，是多元化的房源供给渠道。美国住房租赁市场的平稳运行，直接体现在房租没有出现令人匪夷所思的大涨或大跌。根据简单的经济学理论，当市场需求大于市场供给时，价格必然会上升，那么考虑到美国庞大的房屋租赁需求，势必需要增加供给来稳定价格。为此，美国政府着力发展多样化的房屋供给渠道，从而确保市场供给。
具体来看，美国的房源供给渠道主要有三：一是私人房地产开发商兴建了大量的市场化租赁住宅；二是美国住房和城市发展部（HUD）通过给开发商提供贷款和担保，与开发商共同合作兴建出租房；三是联邦政府兴建的保障性政府资助住宅。
如此一来，多种开发方式不仅从总量上满足了市场需求，还从结构上迎合了不同的租户人群，无论是老年人、年轻人，还是中产阶级、低收入者，都能在租房市场上找到能够负担得起且满意的房子。
另一方面，是有效的税收激励政策。具体而言，主要有四方面税收政策：
第一，高昂的房产税。美国有关法律规定，房地产拥有者必须每年缴纳高额的房产税，税率为1%~2.5%，这使得物业闲置的成本极高，故业主通常会主动将房屋出租以换取收益的平衡，这也是美国房屋闲置率较低的原因之一。
第二，免收增值税。该制度允许美国个人的主要住宅，在房屋交易时可以享受2.5万~5万美元的免收增值税政策，不过免税的前提条件是业主在持有房屋所有权的任意五年内，至少两年住在本房屋中。因此，绝大多数业主都会选择“自住两年，出租三年”的模式，这样既可以在房屋出售时享受免税政策，又能周期性地为市场提供房源。
第三，折旧抵税政策。根据美国税法，租赁房屋的维修费用和各项使用维护支出都可以用来抵税，同时租赁住房还可以享受“折旧冲回”政策，即房屋每年折旧部分可以用来抵税，这使得租赁房屋获得了较大力度的减税优惠，从而间接增加了市场供给。
第四，税收抵免计划。上世纪70年代后，美国政府直接修建公共住房的做法逐渐被“税收抵免计划”替代，其本质是通过PPP模式鼓励政府与社会资本合作开发住房项目。在这种模式下，地方政府通常会以极低的价格将土地出售给房地产开发商，以节省成本。此外，税收抵免指标还可以在二级市场上进行交易，从而为开发商带来额外收益。从该计划的实施效果看，2006年，全美共有7.5万套住房享受税收抵免计划，2009年超过150万套，而2015年，税收抵免租房达到300万套，成为美国保障性租赁住房的重要供应渠道之一。
需求端的调控集中在两方面
一来，制定了严格的低收入家庭资格认定标准。美国住房和城市发展部（HUD）基于不同地区家庭的平均收入水平，制定了收入水平表，以此来进行低收入家庭的资格认定。具体而言，家庭被分为适度收入家庭（Moderate Income）、低收入家庭（Low-Income）、特别低收入家庭（Very Low-Income）、极低收入家庭（Extreme Low-Income），而后三类家庭可以申请保障性住房，这为低收入家庭提供了较为充分的保障。
二来，通过“租房券”来给予低收入家庭适当的补贴。租房券是美国政府针对低收入家庭实施的极为重要的货币化补贴政策。该政策给予低收入家庭自由选择住房的权利，允许住户根据自己的意愿选择不同房租水平的住房：选择条件好的住房，则超出补贴部分的租金由住户自己承担，但最高不能超过家庭收入的40%；如果选择便宜的住房，则节省的资助结余可以保留。此外，该政策还允许租房券持有者在全美任何地方使用该券，增强了租房券的流动性和交易性。
除了上述手段外，美国政府还在金融政策方面予以支持，特别是通过大力发展REITs（房地产投资信托基金）来促进住房租赁市场的繁荣。这不仅为房地产开发企业提供了畅通的融资渠道，还大大盘活了存量住房并加以有效利用，更能通过专业化的住房租赁运营管理来规范市场，从而保障租赁各方的合法权益。
我国调控租房市场的可参考路径
虽然我国具体国情与美国有所差异，但在推动住房租赁市场平稳健康发展方面，很多理念都是相通的。特别是在本次“房租暴涨”风波的影响下，越来越多的人看到了我国住房租赁市场仍有许多地方亟待完善。而美国的成功实践，刚好可以给我们指明方向。在笔者看来，以下几方面应着重考虑：
第一，完善相关法律体系，充分借鉴美国及其他发达国家的立法经验，弥补租赁市场的法律空缺，尤其是要着重保护承租人的利益，让各项措施均有法可依。此外，应在税收减免方面做做文章，变“竭泽而渔”为“放水养鱼”，切实减轻参与主体负担，激活住房租赁市场。
第二，要正视国人收入差距过大的现实，在此基础上倡导住房梯度消费的理念。特别是在确保中低端住宅供给方面要予以发力，通过充分利用城市旧房和正规小产权房、放慢城市旧房拆迁速度、对过剩的住房推广“租售并举”等渠道，盘活错配、闲置的房源。
第三，要推动政府与市场的协调配合。一方面，要使政府这只“有形的手”抓牢公共住房，可以考虑适度采购一批优质房源作为公共住房，筑牢保障底线，让公共住房起到稳定住房租赁市场价格、引导市场预期的作用；另一方面，要通过市场的力量合理配置资源，让更多主体参与到市场竞争中来，从而确保更加多元化的住宅供给渠道，并推动市场繁荣。
第四，应尝试从金融支持角度做好产品和服务创新。要结合我国具体国情和市场状况，积极开展REITs等金融创新业务试点，从而为住房租赁市场提供金融服务方面的保障。
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