AD
陈慎|中信建投地产首席分析师
（一）销售端：增速持续回落。1-10月商品房销售面积同比增长2.2％，增速回落0.7个百分点；商品房累计销售额同比增长12.5％，增速回落0.8个百分点。9月以来商品房单月销售面积已连续2个月出现负增长，这与我们重点区域调研反馈一致，部分城市已经开始出现不同程度的去化率下降和降价情况，行业景气度调整已经开始形成一致预期，叠加去年四季度的高基数，我们认为今年最后两个月的销售增速大概率延续下滑。
此外，各级城市的市场也将延续分化行情。根据我们跟踪的重点39城的成交数据，10月重点城市整体成交同比下滑2.3％，其中，一线成交增速在9月高点基础上大幅回落，同比增长7.45％，增幅较9月下滑约41个百分点；二线、三线增速修复，二线跌幅由前值-15.1％转为当前的-5.2％，而三线跌幅由前值-3.8％转为当前的-1.5％。
（二）土地端：土地市场降温。1-10月土地购置面积同比增加15.3％，增速回落0.4个百分点；土地成交价款累计同比增长20.6％，增幅回落2.1个百分点。10月单月购地面积和土地成交价款的增速延续9月的高位回落态势，与此同时，土地累计成交均价增速也自3月以来持续回落，一二三线土地溢价率均处低位徘徊。
我们认为原因主要在于：
① 限价政策压缩了项目的利润空间，房企出于成本收益考虑；
② 去化压力继续加大，叠加限签等因素，现金回款难度提升，房企拿地趋于理性。
（三）投资端：开工投资双双回落。新开工高位回落，但增速依然保持高位。1-10月房屋新开工面积同比增长16.3％，增速回落0.1个百分点。10月新开工面积单月增速14.7％，连续第3个月下滑，但依然保持较高增速，我们认为主要原因在于：
① 前期较快的新开工对第四季度房企推盘能力已形成一定支撑，新开工需求有所减弱，再加上当前销售承压，房企“以销定产”使得新开工单月增速呈现下滑趋势；
② 对于多数房企而言，整体融资环境仍然较紧，房企仍有动力加快新开工加快推盘以实现销售回款来保证一部分资金需求，使得新开工增速依然保持在较高位置。单月投资增速回落至年内最低。1-10月房地产开发投资同比增长9.7％，增幅继续回落0.2个百分点。我们维持融资尚紧叠加去化压力加大，房地产投资增速的下降在四季度将会兑现的判断。
（四）资金端：到位资金增速回落。1-10月房企到位资金同比增长7.7％，增速回落0.1个百分点。房企销售回款对应的定金及预收款增长明显，个人按揭贷款资金来源增速也逐渐修复。10月全国首套房贷款利率迎来22个月连续上涨，二套房贷利率也实现18个月连续上涨，但涨幅均与上月持平。
近期关于部分重点城市房贷利率调整的新闻不断，但是从我们调研的城市来看，房贷利率调整的现象并不普遍，主要是极个别银行的自主行为，不过部分银行下半年以来放款速度的确有所改善。在当前流动性转向的环境下，我们继续维持8月做出的房贷利率上行空间有限的判断。
来源:金融界网站
郑重声明：此文内容为本网站转载企业宣传资讯，目的在于传播更多信息，与本站立场无关。仅供读者参考，并请自行核实相关内容。
