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时代周报记者 胡天祥 发自广州
7月19日，富力地产（02777.HK ，下称“富力” ）发布公告称，公司同意以约人民币199.06亿元收购大连万达出售的76家城市酒店的权益及烟台万达（烟台万达文华酒店）的70%权益。据悉，77家城市酒店合计总建筑面积约为328.6万平方米及合共23202间客房。
但对“捡了便宜”的富力来说，除了要在2018年1月31日前付清近200亿元支出，交割后，如何对77家酒店进行有效资源整合与运营也是管理层亟待考虑的现实。
酒店将分拆上市
富力突然介入这次交易让人感到“意外”，却又在情理之中。在外界看来，以持有酒店、写字楼等投资物业组合获得持续稳定的收益及现金流，降低业务单一性所带来的经营风险，抵御宏观调控对房地产行业的冲击，一直都是富力有别于其他地产企业的发展策略。
富力在2016年财报中透露，公司希望以适当的步伐扩大酒店、写字楼项目等高端及最高资本值的投资组合。富力地产董事长李思廉也在上述签约仪式上表示，通过合作，富力将进一步扩展旗下酒店业务，实现多元化的产业布局。
2014-2017年第一季度，富力地产房地产出租业务收入分别为8.27亿元、8.57亿元、9.18亿元、2.19亿元。酒店服务业务收入分别为11.09亿元、11.81亿元、13.62 亿元、3.45亿元。截至2017 年3月底，富力地产已落成的主要投资性物业包括酒店14 家、写字楼及其他商业物业7家。
上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉时代周报记者，富力这几年持续推进土地项目的收购和获取，总体上是一个稳健且持续成长的企业，但并购酒店产业相对来说比较陌生，但这或也和富力对于酒店产业看好的态势有关。
评级机构标普指出，此次收购将令富力地产收入渠道更多元化。有关收购作价对富力有利，该批酒店资产按净资产值40%折让售给富力，同时，富力地产或不需承担酒店公司层面的高额债务，此外因大部分酒店已经建成，未来不会令富力地产承担高昂的资本开支。
标普还认为，随着富力地产将更多资源布局到酒店业务，一定程度上体现出公司的战略重心在过往的地产开发业务向其它方向转变。这一转变将影响在保证财务杠杆稳定的同时，开展土地开发业务的能力。
但胡杰在会上透露，下一步，公司有计划在将来对酒店业务做分拆上市的运作。
平衡杠杆
不过，近200亿元的大笔支出，需在2018年1月31日前付清。富力将如何平衡其资金杆杆？公告显示，在签立上述协议后2个工作日内，富力需向大连万达支付可退回按金人民币20亿元。而大连万达在收到按金后3个月内，须将77家城市酒店各自的权益转让给富力地产各控股公司。富力地产亦将在3个月期限的最后一日，支付第一期款项人民币100亿元，并在2018年1月31日或之前支付余额人民币99.06亿元。
胡杰认为，2017年上半年富力完成近400亿元收入，公司自有资金很充足，可以覆盖收购，不会带来现金压力。
时代周报记者从财报中获悉，受益于去年大笔发行公司债券，筹资活动获取现金大幅增加，2016-2017年第一季度，富力拥有现金类资产分别高达人民币 459.69 亿元（其中受限资金规模占比44.95%）、404.90亿元。2014-2015年，这一数字分别为198亿元、212亿元。此外，富力地产共获得商业银行授信总额 1166.00 亿元，尚未使用的授信额度为 828.79 亿元。
与此同时，受益于报告期内商品房销售大多采用分期付款形式且销售合同约定的付款周期基本在 1-2 年以内，此外销售现房以及当期销售当期结转收入的比例较高。富力地产2014-2016 年应收账款实现快速增长， 年均复合增长 21.96%。截至 2016 年底，公司应收账款为 71.75 亿元，其中账龄在 1 年以内的占比为 85.73%。不过，随着该公司与房地产项目获取及拿地相关的合作诚意金、 保证金及押金增多，截至 2016 年底，富力地产其他应收款为 132.68 亿元，也较 2015年年底增长25.07%。
支出方面，截至2017年3月底，富力地产共有拟建项目 17 项，以住宅项目为主，同时伴有商业、写字楼、公寓等其他类项目，按总投资金额看， 排名前5名拟建项目总投资合计280.97亿元，截至2017年3月底已投资84.42亿元，该5项拟建项目预计2017年4-12月拟投资额仅为32.03亿元。
债务方面，联合资信评估有限公司在今年6月底出具的一份跟踪评级报告中指出，截至 2017 年 3 月底，富力地产现金短期债务比为1.75倍，现金类资产对短期债务的保护程度较高。整体看，公司短期偿债能力较强。“虽然该公司长期偿债能力一般，但考虑到公司现金流充裕，且拥有较大规模的土地储备和在建项目，一定程度上提升了公司对全部债务的保障能力。综合来看，公司整体偿债能力强。”
截至2017年3月底，富力地产公司流动资产合计1834亿元，流动负债合计826亿元，照此计算，其营运资本达1008亿元。通常，营运资本数额越大，财务状况越稳定。
这也意味着，对于富力地产来说，覆盖近200亿元的大笔支出并非难事。标普也认为，交易支付计划和融资安排都较为合理，将在一定程度上抵销因较大的资本支出带来的不利影响。
但正式交割后，酒店数量的急速增长，也将对该公司的资源整合与运营能力提出挑战。对此，富力地产仅表示，根据协议大连万达须承诺，其酒店管理公司将管理其中的54家城市酒店，管理费收费标准将不超过济南万达凯悦酒店管理方的收费标准，且管理合约将不超过19年。剩余的酒店则由其他管理公司进行管理。
并购式扩张
类似万达酒店资产包的收购，对于富力地产而言，并非首例。
近年来，土地成本的上涨，使得富力地产管理层不得不谨慎挑选土地储备，同时加大收、并购的力度。一方面，收购方式获取项目拿地成本相对较低，可使企业避开激烈的市场竞争；另一方面，部分收购获取的项目，可以快速推出市场，加速企业资金回流。
2016年11月，李思廉在深圳接受媒体记者采访时表示，富力地产一直在图谋进入深圳市场，至少有三四个项目在谈，有一些是中小开发商已经运作比较成熟的项目。另外在谈的还包括旧城改造项目，占地面积达数十万平方米。“深圳之外，未来还会通过在珠海并购一些公司来获取土地。”李思廉透露。
时代周报记者获悉，去年富力地产已通过收购的方式获得深圳下李朗项目和白泥坑项目各65%的权益，其中下李朗项目权益建筑面积5.3万平方米，权益地价3.9亿元，楼面价7300元/平方米，白泥坑项目权益建筑面积19.5万平方米，权益地价16.02亿元，楼面价8200元/平方米。
今年7月5日，富力地产相继收购恒基兆业在广州越秀区和海珠区的两处项目。另据市场消息，恒基兆业在沈阳以及鞍山项目也已经被富力收购。富力也在公告中为接下来的收购做铺垫：我们相信这只是双方合作的开始，也期待未来有更多项目的合作。
严跃进告诉时代周报记者，在招拍挂市场上的拿地成本较高或者说资金审核较为严厉的情况下，通过并购也不失为一种较好的投资模式。
除了以收、并购的方式，实现公司规模迅速扩张，管理层还指出，进行重建或重置项目也是另一种收购土地储备的方式，透过收购现成土地储备加以重新规划，借此增加可售总建筑面积，这种方式多年来为我们带来丰硕成果。
自1997年开始，富力地产便开始在广州大举获取旧工厂改造项目。数据显示，在1997年到2000年四年间，富力完成了将近10个旧厂改造项目。到2001年末，富力完成广州旧厂改造总面积超过250万平方米。
随着一系列低成本高利润的项目面市，富力积累了一大笔原始财富并得以向全国扩张。截至2017年6月底，富力地产实现合约销售金额约为388.1亿元，合约销售总面积约294.37万平方米。
时代周报记者从富力地产业绩会上获悉，今年该公司预备用200亿元资金用来买地，并制订下2017年人民币730亿元的销售计划。
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