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总资产amp;净资产
总资产是指某一经济实体拥有或控制的、能够带来经济利益的全部资产，为净资产和总负债之和。净资产是属企业所有，并可以自由支配的资产，即所有者权益或者权益资本。
因此在亿翰5月16日即将发布的2018中国上市房企百强研究成果中，我们不仅考虑总资产的规模，更关注净资产的规模，从而避免了由于总负债过高而带来总资产的虚高。
一.
总资产保持高增，
追求规模仍是主旋律
在强者恒强的时代，追求规模仍是房企发展的主旋律，截止2017年12月31日，上市房企总资产TOP100企业资产总额为17.19万亿元，同比上涨32%，增速与2016年持平。
图：TOP100企业总资产均值及同比增速
而TOP100房企负债总额较2016年末上涨36%，净资产上涨21%。总资产TOP100企业平均的资产负债比从2016年的74.64%，增加到2017年的75.57%。相比2016年，超过六成的企业2017年的资产负债比有所提高，负债扩张或成总资产高增的主因。
图：TOP100企业资产负债比均值
净资产指标是企业股东权益的体现，其剔除了负债的影响，也可用于衡量企业规模。截止2017年12月31日，九成以上 TOP100企业的净资产增长，其中华夏幸福、融创中国、阳光城等10家企业净资产增速超过50%，合计30家企业净资产增速超过30%。
对比总资产和净资产的排名变化，TOP20房企中中海地产上升较高，仅次于恒大，以净资产2282亿元排名第2。相对于总资产排名第6，融创中国净资产排名较为靠后，这反映了其通过高负债扩张的经营策略。
表：企业净资产排名TOP100
二.
恒万碧三雄鼎立，
7%的企业占据近四成资产
在所有A股及港股上市房企中，中国恒大以总资产1.76万亿荣登榜首，成为家底最厚的房地产企业；万科、碧桂园紧随其后，总资产分别为1.16万亿、1.05万亿，成功进入万亿俱乐部。恒万碧一直坚持资本化运作，公司业务涉及多个板块，总资产傲视榜单也属意料之中。
总资产超过5000亿的还有绿地控股、保利地产、融创中国及中海地产，共计7家。其中融创中国通过频繁的收并购，总资产大幅提成，同比增长113%，首次进入5000亿阵营。7家企业合计总资产6.68万亿，占TOP100资产总和约39%，可以看出房地产行业的资产分布较为集中。
规模房企总资产表现出了明显的断层。万亿俱乐部的碧桂园和其次的绿地控股之间存在超过1500亿的差距，排名第8的华润置地总资产4792亿元和排名第9的华夏幸福3759亿元之间存在1000亿元的差距，断层非常明显。
此外，55家企业总资产在1000亿以内，资产合计占TOP100比重仅为18%，中小资产规模的企业竞争较为激烈。
图：TOP100企业总资产量级分布及占比
三.
规模分化持续，规模房企增速更快
2017年TOP100企业总资产稳步上升，较2016年末平均增长33%。千亿以上阵营企业的增速更快，而规模较大的企业凭借资源优势实现高速扩张，规模分化将进一步加大。
2017年，共有39家企业总资产增长超过30%，其中规模千亿以上企业占三分之二。从各梯队平均总资产增速来看，万亿资产规模的企业平均增速最快，高达49%，5000-10000亿资产规模的企业次之，达45%。第一梯队继续追求规模，巩固行业中地位，而中小房企也在发力，争取在今后更加激烈的竞争中享有一席之地。
图：2017各梯队平均总资产增速
2017年，融创中国总资产增速最为突出，达113%。公司通过收并购实现资产规模的扩张，2017年相继入股链家、金科、乐视等，并购北京融智瑞丰、华城富丽、万达集团13个文旅项目91%的股权和76个酒店项目等多个公司和项目。当然总资产高增的同时，不容忽视其负债也同比增加118%。
万科和碧桂园新晋为万亿级别成员。2017年万科总资产增速40%，资产规模从2016年末的8307亿元扩大到11653亿元。碧桂园增速更大，2017年总资产增长77%，实现了从6000亿元到10000万亿元规模的大幅跨越。
图：2017典型企业总资产增速
四.
总资产TOP100之最
1.“最爱现金”——
中华企业、合景泰富、景瑞控股
货币资金是企业流动性最强的资产，企业保持一定的货币资金持有量，既要防止资金的闲置，有又要保证经营的正常需要。总资产TOP100中，货币资金占总资产比值最高的三家企业为中华企业、合景泰富、景瑞控股，占比达35%、30%和24%。花样年、当代置业紧跟其后。
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货币资金
货币资金是指在企业生产经营过程中处于货币形态的那部分资金，按其形态和用途不同可分为包括库存现金、银行存款和其他货币资金。货币形态表现的资金，是资产负债表的一个流动资产项目，包括库存现金、银行存款和其他货币资金三个总账账户的期末余额，具有专门用途的货币资金不包括在内。
中华企业拥有充沛的现金，2017年经营活动现金流量净额及投资活动现金流量净额均同比减少，货币资金的增加主要是偿还债务支付的现金支出大幅减少，同比减少86%。
总资产TOP20的企业中，华夏幸福货币资金占比最高，达18%。虽然经营产生的现金流为-162亿元，但华夏幸福依靠多样的融资手段，筹资产生的现金流达570亿，同比增长124%。
图：总资产TOP100中货币资金占比最高的5家企业
2.“最爱囤货”——
天房发展、格力地产、北大资源
企业持有存货的目的是为了出售获取经济利益，TOP100企业存货占总资产的比例平均约50%，因为土地和在土地上的物业是房企最为重要的资源，通过销售物业获取收入，因而存货占比较大。充足的存货有助于维持销售的稳定，可以享受到未来土地或房屋价格上涨的好处；但必须指出存货过多将会占用企业大量资金，也面临存货贬值的风险。
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存货
存货，是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料等。存货必须在符合定义的前提下，同时满足“该存货包含的经济利益很可能流入企业”和“该存货的成本能够可靠地计量”两个条件。企业的存货包括原材料、在产品、半成品、商品、周转材料、委托加工物资、消耗性生物资产等。
存货占总资产比值最高的三家企业分别为天房发展、格力地产、北大资源，占比达80%、79%、77%。其次还有鲁商置业、京投发展、华发股份、光明地产。这些房企一般资产规模较小，由于拿地价格不菲，一旦持有土地用于开发物业，就造成这些中小房企存货占比较高。
总资产TOP20的企业中，保利地产的存货占比最高，达63%。2017年，保利存货4390亿元，同比增加45%，主要原因是新增项目成本的增加。2017年公司项目拓展204个，总成本2765亿元，同比增长128%。
图：总资产TOP100中存货占比最高的5家企业
3.“最爱持有”——
SOHO中国、大悦城、绿景中国
企业持有投资性房地产的经济利益主要来自租金收入和增值两方面，可以反映房企除了住宅项目之外，办公楼、长租公寓等商业地产的资产情况。投资性房地产占总资产比值可以看出房企主要业务的差别，比如恒大主要从事住宅业务的开发、销售，虽然其投资性房地产1520亿元位居榜首，但占总资产的比例约为9%，低于总资产TOP100房企平均水平；诸如大悦城主要从事商业地产的开发运营，在北京、上海等拥有多个商业项目，其投资性房地产占总资产的比例超过60%。
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投资性房地产
投资性房地产是指赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产价值，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
投资性房地产占总资产比值最高的企业是SOHO中国，为79%，排名前五的还有大悦城、绿景中国、华南城和卓尔集团。
SOHO中国主要进行商业地产开发，其营业收入中85%来自租金收入。公司投资性房地产项目主要集中于北京、上海等中心城市核心区域，截止2017年12月31日，公司在北京和上海两地的投资性房地产租金收益达15.28亿元。
图：总资产TOP100中投资性房地产占比最高的5家企业
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