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钱紧！今年6家中小房企上市谋“输血”
中小房企借助IPO打开融资闸门，但普遍遭遇认购不足、开盘遇冷、市值低估
继2018年之后，2019年也是中小房企的上市大年。据新京报记者统计，截至目前，年内已经有6家房企成功上市，分别为德信中国、银城国际、中梁控股、天保集团、新力控股、景业名邦。安徽三巽、港龙地产、汇景控股、大唐地产等正排队上市中，奥山控股、海伦堡地产的上市申请二度失效，万创国际的第四次上市显示“被拒绝”状态。
如同陷入资金链危机的房企断臂求生一般，今年赴港上市的中小房企，普遍的认购不足、开盘遇冷、市值低估，堪称以“割肉”求输血。在市场下行的当下，借助IPO打开融资闸门是中小房企求生的主要路径，通过借新还旧，赢取时间，以期穿越周期。
频频遭遇破发、市值被低估
具体看来，今年成功上市或者正在上市的中小房企中，规模小、收入低、负债高、土储少是大部分房企的特征，而前期认购不足、募集资金少、资本市场反响一般则是普遍现象。
据新京报记者统计，上市的6家房企中，募集资金最高不过30亿港元，最低不超5亿港元，仅相当于上市房企资本市场的一次常规融资额度。其中，募集资金最低的是天保集团上市所得款项净额约为4.17亿港元，银城国际全球发售的股份数目约3.54亿股，募集资金净额位7.705亿港元。即便是top30房企的中梁控股，其募集资金也仅有27.73亿港元。
招股阶段认购不足在今年上市房企中也多有发生。德信中国计划发售5.32亿股股份，其中10%作公开发售，90%为国际配售，招股结果显示，香港部分公开认购不足，最终导致国际配售提升为总计划的96.8%。银城国际由于香港公开发售获认购不足，2094万股发售股份由香港公开发售重新分配至国际发售。天保集团、新力控股同样遭遇香港部分认购不足的发售股份重新分配至国际发售。
上市首日股价破发或走势一般则是资本市场对于内房企的另一种态度。3月6日，银城国际成功于港交所上市。早间开市后，银城国际股价破发，报每股2.36港元，较发售价跌0.02港元，跌幅0.84%。11月11日，天保集团在港交所上市，首次挂牌开报2.5港元/股，盘中一度破发，最终以2.57港元/股收盘。
事实上，近几年，是因估值逻辑、投资者结构等多重因素，香港资本市场对内房股的投资态度甚为谨慎，这使得很多内房股的股价与市值被低估。58安居客房产研究院分院院长张波表示，在融资不利的情况下，不少中小房企将上市视为融资的“救命稻草”，殊不知这“稻草”本身也并非含金量十足，不少企业往往定价偏低，直接影响到实际融资效果。
香港资本市场对内房股估值低，中小房企为何仍义无反顾。在业内人士看来，房地产整体融资渠道收紧、成本高企的大背景下，负债高企的中小房企，通过IPO能够打开融资通道。
融资闸门开启
今年下半年以来，房地产融资政策多次被收紧，在销售去化率下降的情况下，房企的生存处境愈发艰难，连华夏幸福、泰禾集团这样的品牌房企都能遭遇资金链危机，ST银亿、三盛宏业、福晟地产、颐和地产、华业资本等上市中小房企相继倒下，更何况那些未上市、融资渠道单一的中小房企呢？所承受的资金链压力更大。这也正是内房股在港股资本市场遭遇“冷板凳”，仍有中小房企破釜沉舟上市的主要原因。
以德信中国为例，2015年-2017年，净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，截至2018年6月30日，净负债率为192.6%。2015年-2017年，银城国际的资本负债率分别为141.1%，238.7%，284.9%。截至2018年10月31日，银城国际的资本负债率达到了380.1%。而银城国际7.705亿港元融资额中，约30%的款项将用于偿还借款。
对于top30房企中梁控股来说，还债亦是上市的主要原因。截至2018年底，中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还，总额达到147亿元，占借款总额约54.5%。资金成本超过10%的有88个，其中有74个都在下半年发生，最高的年利率高达18%。中梁控股称，约31.6%的融资额将用作偿还绝大部分的若干现有信托贷款。2016年-2018年新力控股的净资产负债比率分别为190%、270%、240%，所得款项净额约30%将用于偿还项目发展的部分现有计息借款。
更为主要的是，上市帮助中小房企打开了持续融资的闸口，已经有房企发布融资计划。今年首个上市的德信中国，目前已经发布了两笔美元优先票据融资计划，合共3亿美元；银城国际拟发行1亿美元的优先票据；7月份上市的中梁控股，在融资上更具效率，9月份发布两笔境外融资计划，共4亿美元优先票据。
上市后挑战重重
上市虽然为房企打开融资闸门，但是后续能否融到资金、融资成本的高低等更考验房企自身的战略布局、产品打造、品牌塑造能力。
据了解，去年上市的部分中小房企截至目前仍未发布融资计划。与此同时，虽然德信中国、银城国际、中梁控股开启融资计划，但是超高的境外融资成本也将增加未来兑付压力。公告显示，德信中国两笔美元债票面利率高达12.875%，银城国际为12.5%，中梁控股两笔美元债票面利率11.5%，均超过10%，在房企境外融资成本中排在前列。
此外，今年成功上市以及准备上市的多家房企多是偏安一隅的地方房企，其土地布局过于集中在一个区域，鸡蛋放在一个篮子里，势必增加潜在风险。
据招股书显示，截至2018年11月30日，德信中国总土储达到693.39万平方米，其中浙江省土储达到589.87万平方米，占比高达85.07%。此外，2018年德信中国共拥有107个处于不同阶段的物业项目，其中杭州、温州、湖州三城占集团总物业项目的67.29%。截至2019年3月31日，新力控股总土地储备约为1480万平方米，其中约65.6%的土地储备集中在南昌和惠州地区。
还有正在排队上市的三巽集团，当前布局重点依然集中在安徽省，区域房企特征显著。据招股书，截至2019年8月31日，总土地储备420万平方米中的90.6%仍集中分布在安徽本省。
在业内人士看来，土地聚焦可以集中优势做事，但是不免会受到地方调控政策的影响，存在潜在政策风险。
成功上市只是开始，对于中小房企的挑战仍然很大。随着龙头房企强者恒强的马太效应，中小房企的生存空间不断被挤压，地产下行周期，被并购的机会大大增加。
恒大研究院的最新报告指出，龙头房企杠杆水平最低、短期偿债能力好且债务结构合理，发生风险可能性最小，而小房企杠杆水平最高，短期偿债压力最大且高度依赖短期债务，财务稳健性最弱。
本版采写/新京报记者 段文平
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