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■本报记者 王丽新
销售规模，是房企争相追逐的目标。但高杠杆运营之下，若只看重规模化扩张，开发商的盈利链条将遭受挤压，待行业天花板迫近，转型之路将受阻。
2017年上半年已经结束，大型房企销售业绩颇有全线飘红之势，7家房企销售额已经突破千亿元，碧桂园和万科销售额更是超过2500亿元。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，碧桂园和万科全年销售金额均有望突破6000亿元。而从全年销售规模来看，今年预计将有20家房企晋升至“千亿军团”。
值得注意的是，张宏伟认为，规模化虽然仍是房企未来追逐的目标之一，但若一味只看重销售规模，利润危机将对企业造成重大打击。
“千亿军团”快速扩容
据统计，上半年，房地产行业出现7家1000亿元销售规模的房企，其中，3家房企销售规模突破2000亿元。同时，500亿元以上销售规模的房企达15家，100亿元以上销售规模的房企达75家。
销售规模扩张，已经成为房企习惯性追逐的业绩指标。简言之，部分销售额达3000亿元以上的房企规划万亿元目标，1000亿元以上的企业规划2000亿元-3000亿元的目标，500亿元企业规划1000亿元指标，刚刚百亿元企业甚至就规划几百亿元或1000亿元的销售额。
对此，张宏伟认为，楼市下半场，大部分房企仍然有规模化扩张的冲动。但是，房地产行业的市场容量一年约10万亿元（2016年高峰值11.7万亿元），如果未来3年-5年出现2家-3家销售额达万亿元的房企，再有30家左右的千亿元房企，那么，这意味着更多的房企在规模面前已经没有优势，要么被挤出市场，要么转型做“小而美”的企业。
事实上，有些房企已经意识到规模化不再是企业成长的单向度指标，“有质量的增长”成为部分房企新的战略选择。
因为，销售额巨量增长的背后，是房企“增收不增利”的现实。
利润危机隐现
据《证券日报》记者观察，某销售规模早已跨过千亿元的大型房企，2016年归属于母公司股东的净利润仅比2015年多1亿元，净利润率同比增长不足1个百分点。
据同策咨询研究部数据显示，2016年房地产行业平均净利率为10.43%，虽然较2015年的10.04%略有回升，但是，净利率并没有因为行业处于上行期而大幅上涨。从趋势来看，房地产行业的净利率已经由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。
同时，从市场预期来看，今年下半年和明年上半年，核心一、二线城市楼市即将进入调整周期，届时，降价促销措施将会不断增加，这将导致房企获利能力继续下降，利润率再度走低。
据张宏伟预计，待2017年上市房企年报出炉，估计房地产行业的平均净利率可能因为市场进入调整期和融资成本的提升而降低至8%-9%，销售规模达千亿元的房企，净利润可能仅为几十亿元，同时还背负80%左右的资产负债率。
鉴于此，张宏伟认为，单纯追求规模化的房企主要收益过分依赖住宅销售，而住宅市场短周期调控就将为企业带来资金链断裂风险，同时非住宅销售业务若不成熟，中长期盈利能力和抗风险能力都将非常脆弱。
据同策咨询研究部数据显示，大多数以住宅开发为主的全国性品牌开发商租金收入占到营业收入比例仅为1%-3%，很少企业超过5%；以商业地产为主的开发商租金收入占到营业收入比例为也并不高，万达约为30%、宝龙地产为10%左右，最多也没有超过30%。
张宏伟称，过分依赖住宅销售的房企，其持有型物业的收入占整个营收的比例仍然较低，这意味着房企的转型之路仍然“举步维艰”。而其他多元化新业务几乎不赚钱（恒大已经将不赚钱的多元化业务剥离），也在不断侵蚀房企的利润。
鉴于此，另有业内人士认为，如果没有及时调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，部分房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。
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