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安居乐业是普通老百姓的最大心愿。而对于购房要办理贷款的市民尤其是中低收入群体来说，选择更省钱更便捷的贷款方式至关重要。于2004年落户天津的中德住房储蓄银行（以下简称“中德银行”），由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资组建，是目前国内唯一一家兼具住房储蓄、公积金、商业按揭三类住房融资业务的商业银行。十余年来，中德银行在国家政策指引下，借鉴德国的成功经验和先进技术，依托建设银行的网络优势，积极推进住房储蓄业务本土化改造，重点支持中低收入者、社会夹心层的住房消费，兼顾其他收入群体，通过积极探索和建立基于多种产品组合、为客户量身定制住房信贷精算方案的营销服务模式，帮助客户轻松实现购房融资需求。
近日，笔者采访了中德住房储蓄银行副行长王志强，深入解读这一成熟的住房储蓄“天津模式”。
专注住房储蓄
惠及22.3万个家庭
所谓住房储蓄，指的是老百姓为了实现筹集住房资金的目的，自愿与住房储蓄银行合作进行专项储蓄，在按照合同约定履行了住房储蓄存款义务以后，可以获得合同约定的住房储蓄贷款权利。该体系具有“封闭运行、专款专用，合同约束、先存后贷，低存低贷、利率固定，自愿加入、政府奖励”等显著特点。
王志强副行长介绍，住房储蓄是天津市金融创新示范的重要金融业态之一。该制度自欧洲引入中国、落户天津后经过十余年的发展，已经形成了一种成熟的住房储蓄“天津模式”。作为一种政策性与商业性相结合的、具有社会保障性质的住房融资制度，天津市将住房储蓄体系纳入了本市的住房政策体系和住房金融体系。通过政府与银行的共同努力，彰显了政府的普惠政策和民生保障意图，广大市民居住条件也因此而逐步改善。
据悉，2015年初，国务院批复支持将中德银行纳入我国多层次住房政策体系，同意中德银行向全国推广住房储蓄及相关业务。2016年12月，中国银监会办公厅正式印发《中德住房储蓄银行管理暂行办法》，明确了中德银行全国性主营住房储蓄业务的商业银行定位。截至2016年底，住房储蓄产品已惠及22.3万个家庭，累计销售住房储蓄合同额826亿元。
推动银政合作
减轻居民购房压力
王志强副行长介绍，住房储蓄是一套政策性与商业性相结合的住房融资体系，其参与主体包括政府、住房储蓄银行和居民，通过三方共同努力改善居住条件：政府发放住房储蓄存款补贴，引导和鼓励居民加入住房储蓄体系，调动社会力量和老百姓个人的力量来解决问题；住房储蓄银行实行商业化和专业化运作，制定业务规则确保体系运营公平、公正，实现整个体系价值的最大化；居民个人则通过资金积累获取更多的信用，得到低成本的信贷支持。该体系通过政府的支持引导、银行的商业化运作、百姓间的互帮互助，以“授人以渔”的方式，改变人们对住房消费或是盲目追高或是消极坐等的观念，多方努力共同实现改善民生的目标。
住房储蓄制度引入伊始，天津市政府即借鉴德国经验，出台了住房储蓄存款补贴政策，之后三次提高补贴标准直至住房储蓄存款的1.5%，这种普惠式补贴充分体现了住房储蓄的政策性特征，降低了百姓的综合购房成本。2016年3月，天津市政府又进行了补贴政策优化，核心内容是对保障群体和非保障群体实行差异化补贴，分别给予1.5%和1%的存款利息补贴，重点突出对中低收入者、社会夹心层的保障功能。截至2016年底，天津市政府通过中德银行累计向居民支付补贴资金12，564.96万元，惠及16万户居民。
探索制度创新
促进市场健康发展
笔者在走访中了解到，“住房储蓄+住房保障”制度创新这一课题在2016年被天津市国土房管局写入了《天津市十三五住房保障规划》。该创新项目运用住房储蓄原理和机制，设计了如下住房保障金融服务方案：政府签署住房储蓄合同，利用所管理的部分公共资金作为存款，将所产生的固定、低利率贷款权利直接分配给符合条件的“住房保障群体”，如公租房群体，支持其日后购买住房。
这种政策安排，政府不会增加财政负担，管理的资金既安全又能得到保值增值；将低息贷款权无偿分配给住房保障群体，凸显了民生保障的效能；另外，还增加了住房消费的有效需求，有助于促进房地产市场的去库存和健康发展。同时，经过多年探索、完善，住房储蓄丰富了人们的融资工具，提升了居民的融资能力和住房消费能力，特别是对购买力有限、信用记录不完整、公积金未覆盖的中低收入者和社会夹心层而言，住房储蓄是其最理想的选择，能有效“补短板”。从这个角度而言，客户的存款行为不仅是简单的储蓄过程， 更是信用的积累过程， 信用的积累增强了融资能力。另一方面，贷款固定低息，不仅大幅降低了融资成本，减轻了购房者的生活压力，还可有效屏蔽购房者的利率波动风险、贷款额度调整风险。
创新住房储蓄产品
满足多元化需求
近年来，中德银行根据市场的反馈和客户的需求，创新推出了满足装修用途、具有短存短贷特点的产品，匹配客户自助下单的线上产品，提高客户存款意愿与存款稳定性的产品，以及根据企业客户的需求为其员工提供住房消费支持的产品等，满足了客户多元化的需求。
王志强副行长介绍，今年中德银行最新推出了满足客户即期装修和远期买房需求的“益居贷”产品。“益居贷”是为签订住房储蓄合同的客户，提供即期消费与远期购房双重住房消费权利，改善居住条件，让客户从中受益的贷款产品。客户签署“益居贷”产品合同后，不仅可以当下获得装修贷款，还可以在未来获得低息的住房储蓄贷款。此前已经签署过住房储蓄合同的老客户也可以申请“益居贷”用于装修。一份合同，两种用途，“益居贷”几乎满足了从买房到装修的方方面面需求，从而帮助百姓更快实现从“有房”到“有家”的梦想。
笔者在走访中了解到，市民王先生最近便获得了贷款期限7年的贷款装修了自己的婚房。王先生2016年贷款申请购买了一套200万的新房准备结婚，今年新房刚刚下来需要装修，最近因为买房加上筹备婚礼，手头也没有富裕的装修资金。王先生咨询了银行的消费贷款，得到的结果大部分是贷款最长不超过5年，利率还要上浮30%。对于王先生来说，近期又是房贷又是车贷，压力太大了。他听说中德住房储蓄银行推出了“益居贷”产品，签了住房储蓄合同的就可以申请，想起来两年前在中德银行还签了一份20万的住房储蓄合同，正好派上用场。由于王先生之前已经在合同里存了4万的存款，现在王先生的这个合同已经可以享受中德银行的优惠贷款利率，贷款期限最长可达7年，算下来月供要比其他银行小不少，而且中德银行还有合作的家装公司，一次性解决了两个问题。
倡导住房金融新理念
加快全国展业步伐
对于住房储蓄的未来，王志强副行长信心满满。这一独特的住房储蓄模式，不仅能解决困难市民的住房问题，而且在新型城镇化转移人口、区域一体化外来职工、中心城市吸引和留住人才等方面还有很大的应用空间。“住房储蓄这一制度已经在天津市得到充分的验证，‘天津模式’能给其他地区提供有益的借鉴，在全国发展应用空间广阔。”
2017年起，中德银行将加快向全国性、专业化、差异化、集约化银行发展转型步伐。中德银行济南、大连地区机构正在筹备。根据中德银行战略转型发展规划，未来中德银行将以中国六大行政区域划分为基本原则，每个区域选择一个省会城市或直辖市开设分行。
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