AD
国务院法制办11月20日公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，就送审稿公开征求意见。
住建部在修订送审稿的说明表示，《条例》修订的基本思路是：以维护缴存职工合法权益为基础，以更好地支持缴存职工解决住房问题为目的，改进住房公积金缴存、提取、使用政策，健全监督管理机制，强化社会监督，提高管理运营透明度，建立公开规范的住房公积金制度。
修订送审稿显示，对缴存基数和缴存比例履行“限高保低”。缴存基数按照职工本人上一年度月平均工资确定，不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%，不得高于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的3倍;单位和职工住房公积金的缴存比例，上限不应高于12%，下限不应低于5%。 www.01fu.com
另外，修订送审稿对提取条件进行了放宽：一是清楚购买、建造、大修、装修自住住房，无房职工领取自住住房租金，职工领取自住住房物业费，均可以提取住房公积金;
二是规定购买、建造、大修、装修自住住房、偿还住房贷款本息、无房职工领取自住住房租金、职工领取自住住房物业费的，可同时提取配偶的住房公积金。
修订送审稿还清楚，将增强公积金的资金活动性，一是规定住房公积金管理中心经住房公积金管理委员会批准，可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，或者通过贴息等方式进行融资;二是允许住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买住房公积金个人住房贷款支持证券。
最后，修订送审稿提出，要促进公积金资金的保值增值。是规定住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，可以将住房公积金用于购买国债、大额存单;经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。
住建部表示，截至2015年7月底，全国住房公积金缴存职工1.1亿人，缴存总额8.31万亿元，提取总额4.34万亿元，缴存余额3.97万亿元;累计向2300多万户职工家庭发放个人住房贷款4.75万亿元，贷款余额2.88万亿元。
[!--empirenews.page--]
政策蜜月期 房地产股渐“苏醒”
疲弱已久的地产股近两日出现走强迹象。
据房地产行业指数显示，11月18日大涨了372.99点，涨幅为1.99%;11月19日继续上涨125.34点，涨幅为0.66%。
分析人士认为，诸多房地产股携手拉升，表现堪称强势。房地产股之所以上涨，主要是因为目前去库存仍是首要任务，高层密集关注房地产行业去库存，市场预期未来很有可能会出台一些利好于房地产行业的政策。另外，从估值的角度考虑，很多优良的房地产股估值都已经处于一个较低的水平，具备较高的安全边际。
房地产或迎多重利好
11月11日，国家统计局公布今年1月至10月房地产数据 ，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。
此外，国家统计局公布的数据显示，10月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有33个，较9月增加了12个。这意味着，自今年2月起，新建商品住宅价格环比下降城市数量持续减少7个月后再次上升。
信达证券分析师崔娟指出，10月份主要城市销售面积同比增速有所回落，一线城市下滑较显然。10月份，一线、二线和三线城市销售面积同比分别增长10.98%、17.98%、1.94%，和6月份增速高点相比分别下滑70.35个、48.28个、46.01个百分点。一线城市10月份销售增速下滑较显然。
中原地产市场总监张大伟认为，销售增长放缓，库存水平改善有限，在当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再度被强化，因此未来政策放松态势显然。张大伟预计，未来政策宽松方向将包括棚户区改造、信贷政策宽松、调整普通住宅认定、减免税费、放缓房地产税的开征等方面。
关注估值修复机会
崔娟维持行业“看好”评级，不过，东兴证券分析师郑闵钢的观点相对谨慎，其认为四季度商品房销售仍有行情 ，但受去年同期基数较大的影响，同比增速可能进一步放缓。郑闵钢建议重点关注：一是京津冀区域的房企京投银泰 、金融街 、信达地产和荣盛发展 ;二是行业龙头企业招、保、万、金。
长江证券分析师刘俊认为，虽然龙头公司的防御性优势仍然显然，但如果要追求估值弹性，则市场重心仍集中在中小个股 。建议重点关注基本面扎实、有转型预期、安全边际较高的个股。刘俊重点推荐福星股份 、香江控股 ，建议关注北辰实业 、保利地产。
荣盛发展:业绩有所恢复、转型有望提速
核心观点:
三季度业绩相对有所恢复:10月24日公司公布2015年三季报,报告期内实现营业收入57.67亿元,同比增长18.10%,实现归属于上市公司股东的净利润6.37亿元,同比减少5.99%。三季度结算规模的增加使得年度累计同比增速下滑幅度趋缓。今年Q1-3公司累计实现营业总收入149.19亿元,同比下滑0.90%,而半年报这一数字为下滑10.02%,实现归属于上市公司股东净利润16.75亿元,同比下滑18.63%,而半年报这一数字为下滑24.84%。
参股河北银行,稳步转型金融:公司2015年9月21日公告,拟以人民币2.95元/股的价格认购河北银行增资扩股发行的股票133,369,301股,约占其增资后总股本的2.67%。认购价款合计为人民币3.93亿元。此次认购是公司转型金融业的有益尝试,将进一步优化公司的对外投资结构,一定程度上改善公司的产业结构和收入结构,开辟公司新的利润增长点,树立良好的银企合作关系,为实现产业资本和金融资本的融合创造条件。[!--empirenews.page--]
持有现金大幅增长、活动性显著优化:第三季度公司先后成功公开发行2015年公司债券(第一、二期),非公开发行2015年公司债券(第一期),总计79亿元人民币。截至报告期末,公司货币资金余额91.20亿元,比年初数58.87亿元增长54.92%,资产负债率为82.54%,净负债率为179.12%。债券顺利发行在控制融资成本的同时大幅提高活动性,提高资金使用的灵敏性。 内容来自第一富财经网 www.01fu.com
持续聚焦京津冀,尝试新型开发模式:公司2015年9月21日签订了《河北省永清台湾工业新城整体合作开发名目股权收购合同》,拟以自有资金26,266万元收购河北光彩投资有限公司98.5%的股权,取得永清台湾工业新城区域内37.8平方公里“土地一级开发名目”等权益。签订上述合同,是公司聚焦京津冀战略的一个重要成果,也是公司在传统的名目开发模式之外的一种新的业务模式。
维持推荐评级:从布局高铁沿线三四线城市战略调整到京津冀区域,从地产开发到新领域的产业和模式,在行业增速趋缓的大背景下公司积极应对。而顺利发行公司债给公司带来充足活动性,也为公司开展新业务奠定基础;公司依旧有基本支撑的转型标的,受益京津冀概念和行业政策宽松,考虑到三季度地产业务的表现,我们维持公司15年盈利预测不变,而持有现金的大幅增长,公司转型有望提速,我们维持推荐评级。
风险提示:京津冀一体化进程缓慢、跨行业转型低于预期。
香江控股:背靠大树好纳凉,优良资源再注入
香江控股 600162
研究机构：平安证券 分析师：王琳,杨侃 撰写日期：2015-11-17
投资要点
事项:
公司公布定增预案,拟向关联方发行股份及领取现金,购买其持有的与家居商贸业务相关的资产,并募集配套资金,定增价6.06 元/股。
平安观点:
背靠大树好纳凉,优良资源再注入:公司大股东为南方香江集团,旗下包括家居流通、地产开发、资源动力和金融投资四大产业。此前大股东已注入香江商业和深圳大本营100%股权,公司形成了商业地产及住宅地产开发和商铺招商、家居等商贸流通的完整产业链。但由于商业地产开发周期较长,上市公司短期内难以为商贸业务提供大量优良商业,本次大股东再次注入沈阳、广州、深圳、郑州和长春等优良物业,将大幅提高上市公司“自有物业+自有招商运营”的比例,加快上市公司向商贸业务战略转型。
股权激励有助激发员工热情,或将揭开公司发展新篇章。尽管市场对大股东拥有的各项资源较为认可,但近年来上市公司相对保守的态度,使得市场对公司的运营能力和发展速度仍存疑虑。公司之前未做过股权激励,大部分核心员工无上市公司股份,公司近期已出台股权激励方案,有助于激发员工热情,借助集团资源,或将揭开公司新的发展篇章。
土地储备充足,财务状况稳健:前三季度公司实现销售额22.5 亿,销售面积24.0 万平米。在手土地建面493.0 万平米,可出租物业92.1 万平米,按照目前的开发进度,可称心未来5 年的开发,前三季度累计新开工39.2万平米,完成全年新开工目的的59.4%。在手现金20.2 亿元,笼罩一年内到期长短期负债的94%,剔除预收款的资产负债率58.4%,资金状况整体稳健。
投资建议:预计2015-2016 EPS 分别为0.29 元和0.34 元,对应PE 分别为27.3 倍和23.3 倍。公司大股东实力雄厚,优良资源注入助力公司业务转型,股权激励利于激发员工热情,看好公司转型及员工激励后的新气象,维持“推荐”评级。[!--empirenews.page--]
风险提示:销量及业绩不及预期风险。
北辰实业:业绩反转的逻辑继续兑现
北辰实业 601588
研究机构：长江证券 分析师：刘俊 撰写日期：2015-10-29
业绩反转的逻辑继续兑现。公司前三季度营收增长33%,归属净利增长66%。其中三季度单季业绩增长达84%,增速环比二季度增加了21个百分点。公司财务业绩大幅增长的原因在于发展物业结算增加以及投资物业经营面积增加。其中长沙名目结算金额同比增长了60%,在总结算金额中的占比达53%,成为拉动公司业绩增长的核心能源。我们提出的长沙名目进入集中结算期,带动公司业绩实现发转的逻辑进一步得到验证。预计四季度公司的业绩仍将保持高速增长。
财务状况稳定。公司在期末资产负债率为73%,扣除预收的真实负债率为68%,相较年初略有增加。但公司货币资金/(短期借款+一年内到期长债)的比例仍维持于1.5%以上,财务状况保持稳定。 内容来自第一富财经网 www.01fu.com
销售增长资金好转,大举拿地规模扩张。公司在前三季度实现地产销售面积33万平,销售金额37亿平,与去年同期相比分别增长186%和95%。其中长沙名目贡献销售金额21.3亿元。销售形势的好转为公司回流了大量资金,同时公司本期也加大融资力度,资金流情况显然好转,为公司大举拿地扩张奠定了资金基础。
业绩反转+轻资产扩张。长沙名目进入销售爆发期后,一方面直接带动公司业绩提升,另一方面将缓解公司的资金压力,推动公司进入新一轮拿地扩张周期,15年必将成为业绩反转之年;同时公司的轻资产扩张战略稳步推进,正在创造新的业绩增长极。
重申买入评级。在北京亚奥区的120万平的核心物业是公司估值的基本保障,长沙大体量名目标发展红利未来仍将持续释放。我们预计公司15、16年EPS分别为0.25和0.3元/股,对应当前股价的PE分别为20倍和16.6倍,重申对公司的买入评级。
福星股份:转型起步,激励创新
福星股份 000926
研究机构：中银国际证券 分析师：袁豪,田世欣 撰写日期：2015-11-05
前3季度净利润下降8%,源于公允价值变动下降56%
前3季度,福星股份(000926.CH/人民币12.56, 买入)营业收入62.0亿元,同比增长15%;净利润5.1亿元,同比下降8%,扣非后2.4亿元,同比增长790%,其中,投资性房地产公允价值变动2.9亿元,同比下降56%;每股收益0.72元,扣非后0.34元;毛利率26.1%,净利率8.2%,分别提升3.9个和下降2.1个百分点;三项费用率由去年同期的10.4%下降至目前9.0%。
前3季度销售估算约50亿元,全年仍有望冲击80亿元
前3季度,估算公司销售约50亿元(上半年销售33亿元+3季度中房地产销售现金流入约16亿元),同比增长约25%;考虑到后续行业政策将持续宽松、4季度公司可售资源丰富及银湖控股并表贡献的增量销售,公司全年仍有望冲击80亿元,对应同比增长31%。报告期末,预收款54亿元,同比增长51%,分别锁定我们对公司15-16年房地产业务预测收入的100%和50%。
员工持股计划、跟投福星智慧家,双重激励激发员工能源
7月公司成立员工持股计划“福星财富集合计划”,参与员工包括公司董监高及公司核心业务骨干,并9月30日完成购买4,166万股,占比 5.85%,购买均价9.46元/股,总金额3.9亿元,配资比例为2:1,优先份额年化收益为7.1%,公司股东提供连带责任担保。此外,10月公司拟与星慧投资(公司高管持股52%)共同投资设立福星智慧家物业有服务有限公司,公司持股51%,星慧投资持股49%,福星智慧家的设立有利于创新运营管理机制和激发管理效能,积极推进公司转型升级。
净负债率较高,开拓国内外融资渠道确保资金链安全
报告期末,负债率77%、净负债率157%,后者高于行业平均水平,但较半年报时期下降12个百分点,负债率水平有所缓解。报告期内,公司全面拓展国内外两个资本市场。一是开拓新型融资品种,年初至今完成合计完成45亿元公司债的发行工作,4月推出了30亿元的定增方案(定增底价10.43元/股);二是开展国际融资工作,促推海外名目标顺利发展。 第一富财经网
转型起步、激励创新,维持买入评级
福星股份前3季度营业收入和净利润分别同比增长15%和下降8%,主要源于去年同期投资性房地产公允价值变动基数较高、今年有所下降所致;销售方面,估算公司销售约50亿元,预计公司全年仍有望冲击80亿元,对应同比增长31%;此外,近期公司持股通过员工持股计划以及高管跟投福星智慧家等措施大力创新激励体制,9月底公司员工持股计划实施完毕,10月公司推出高管跟投福星智慧家(转型载体),这将积极推进公司转型升级;此外,公司4月推出了30亿元的定增方案,加上合计今年发行的45亿元公司债,公司的融资结构进一步优化。我们维持公司2015-16年每股收益为1.08元和1.22元,维持目的价17.61元,维持买入评级。[!--empirenews.page--]
保利地产:10月销售低于预期
保利地产 600048
研究机构：群益证券(香港) 分析师：王睿哲 撰写日期：2015-11-12
结论与建议:
公司10月销售情况:公司10月单月实现签约面积100.7万平方米,实现签约金额114.11亿元,同比分别-13.6%和-24.4%,环比分别+10.9%和-2.3%。公司10月销售情况低于预期。整体来看,公司2015年1-10月累计实现签约面积958.3万平方米;实现签约金额1212.0亿元,分别同比+15.2%和+13.4%。
受推盘节奏和结构影响,10月销售不及预期:公司10月单月销售金额同比、环比均出现下降,一方面是受推盘节奏的影响,公司10月推货量较原计划约有4成左右的缩减;另一方面是由于公司10月二、三线城市的销售占比有所增加,拉低了公司的销售均价,公司10月的销售均价为11333元/平米,环比下降11.9%,同比下降12.5%。在目前房地产政策和货币政策持续宽松的背景下,我们认为公司后续销售仍将维持在相对高位,但由于公司9月和10月的销售金额均略低于我们之前的预期,我们小幅下调公司全年销售金额预测至1450亿元(原预计1500亿元),同比增长6.1%。
盈利预测与投资建议:公司作为国内地产行业的龙头企业,拥有出色的产品结构与品牌优势,销售稳健,融资成本低廉,未来将会在行业集中度提升中受益。另外,公司正在积极推进“5P”战略[Promise(承诺)、Power(力气),Pei ban(陪伴),Poly APP(保利APP 端)],我们看好公司未来在小区O2O 和养老地产方向的发展潜力。考虑到公司今年销售将低于原来的预期,我们小幅下调公司的盈利预测,预计公司2015、2016年净利润分别同比增长12.0%、6.8%至137亿元、146亿元,对应PE 分别为1.27元、1.36元,对应目前A 股PE 分别为7.2倍、6.8倍,PB1.3倍。目前公司在行业龙头企业中估值较低,具有较大的吸引力,维持买入的投资建议。
金融街:商业地产龙头,京津协同发展受益标的
金融街 000402
研究机构：东北证券 分析师：郑闵钢,杨骞 撰写日期：2015-11-05
报告摘要:
享受大股东资源及国企改革红利。从营业收入和利润的角度来看,金融街是西城区国资委旗下公司当中贡献最大的。公司至少在名目获取、招商和融资三个层面得到大股东的重要支持。公司作为区属重要国企,在员工激励、职业经理人、创新资本运营等方面同样开展了多项改革或试点。我们认为,在接下来的国企改革进程中,公司仍将扮演排头兵的角色。这对于提高公司管理效率和经营业绩具有显然好处,将有利于公司提升盈利能力和估值水平。
商业地产独具优势。公司成立于1992年。至今已拥有二十余年商业地产开发经验。公司目前主力商务楼盘是天津的金融街(和平)中心和金融街(南开)中心。均是位于天津黄金地段的甲级高档写字楼。
今年天津办公楼销售面积累计值同比增速回复到正向增长且保持了较高增速。公司在建待售名目如北京的金融街(长安)中心、金融街(广安)中心、金融街(月坛)中心,以及上海金融街(海伦)中心及金融街·静安中心均位于一线城市黄金地段,这些名目标逐步入市,将是公司未来几年收入增长的重要保障。 www.01fu.com
地理布局合理,京津协同发展受益标的。公司名目分布在北京、天津、上海、广州、重庆、惠州六个城市。北京名目仍然是收入贡献的主要根源,占77%,公司的通州商务园名目拿地时间早,均价低,楼面均价在2700元/平方米左右;今年7月,公司在上海闸北获取一块商业用地,楼面均价2.7万元/平方米左右。去年底公司在天津武清布局一个一级开发名目。我们认为,随着京津冀协同发展的深入、以及上海闸北、静安区合并等政策的出台,包括这几个名目在内的公司物业升值空间巨大。
公司盈利预测及投资评级。我们预计公司2015年-2017年每股收益分别为1.03元、1.15元和1.22元,对应PE分别为8.8X、7.9X和7.5X;NAV17.62元,当前股价折让49%。给予公司6个月目的价15.45元,维持公司“强烈推荐”评级。[!--empirenews.page--]
信达地产:集团协同再下一城,模式独特尽享蓝海
信达地产 600657
研究机构：平安证券 分析师：王琳,杨侃 撰写日期：2015-08-13
投资要点
事项:公司公告与实际控制人中国信达及关联方信达资本于2015年8月签署《宁波宝能信投资合伙企业(有限合伙)合伙协议》,共同发起设立基金。基金认缴规模28.01亿元。同时公司作为有限合伙人认缴5000万元。基金投资期限不超过3年,将以股权和债权形式投资与深圳市中林科技产业园南区名目。 www.01fu.com
平安观点:集团协同再下一城,金融地产模式独特:此次公司与集团跟投成立并购基金,是继广东嘉粤承债式收购打通集团协作后,又一次开创性的协同模式。此次并购基金旨在深圳地区进行名目并购业务,信达地产进行跟投分享收益,并将在名目开发过程中进行监管,我们预计公司也将收取一定的监管费用,实现与集团协同的创新金融地产模式。
中国信达拥有大量资源,公司轻资产掘金蓝海:中国信达业务中不良资产业务的非金融业务60%涉及房地产业务。投资与资产管理业务也曾参与上海百联等大型资产包竞买,其中包含丰富地产业务机会,都为信达地产的发展提供大量资源。同时,随着房地产行业进入震荡周期,中小开发商存在大量融资及收购机会,信达地产都将以跟投、监管或代建的方式进行协同,增加公司中间业务收入,同时实现轻资产扩张。
销售规模再上台阶,2015年有望实现100亿元:公司土地储备自2013年起发力,目前已进入销售的收获阶段,2015年预计实现销售金额100亿元。同时携信达集团的融资支持,公司以基金的方式获取广州及合肥名目,再次聚焦核心一二线城市,同时强化了公司在珠三角的资源优势,助力未来销售规模再上台阶。
上调评级至“强烈推荐”,看好公司独特发展模式:在传统地产开发企业盈利增速下滑之际,中小企业经营艰难为擅长不良资产处理业务的信达集团提供大量业务,也为公司提供协同机会,由于在协同中公司不用投入本金,有望实现轻资产扩张,深圳名目落地预示公司协同加速推进,上调评级由“推荐”到“强烈推荐”。预计公司2015及2016年EPS为0.59和0.70元,对应PE为12.2和10.3倍。
风险提示:协同进程慢于预期。
京投银泰:业绩将进入释放期,股权变化意义大
京投银泰 600683
研究机构：广发证券 分析师：乐加栋,郭镇 撰写日期：2015-09-01
核心观点:
主力名目陆续进入结算期。
15年上半年公司实现营业收入同比增长432%,归属股东净利润-1.19亿万元。公园悦府名目贡献销售收入4.31亿元,结算净利率12.9%,但由于无锡名目标亏损以及公司较高的三项费用比例,整体依旧处于亏损状态。全年来看,公司计划实现营业收入72.78亿元,考虑到较高少数股东权益比例以及低毛利名目对于整体业绩的影响,预计净利润水平在2亿左右。
销售稳定增长,货值充沛可期。
销售方面,公司上半年销售面积7.7万方,销售规模27.6亿元,预计全年房地产销售规模将会在85亿左右。截止到目前,公司可售货值总规模在600亿以上,对于公司未来几年的销售及业绩增长具备极强的支撑作用。
股权结构发生变化引关注。
15年2月开始,中国银泰内部沈国军与程少良之间的股权划转使中国银泰持股比例显著下降,程少良在近日辞去高管职务以财务投资人的身份行使权利。根据规定在6个月后个人股东持股可以进行减持,而京投集团有望会成为上市公司的唯一股东,未来将会更好的发挥上市平台的作用。
预计15-16年EPS分别为0.26、0.34,首次笼罩给予“买入”评级。
京投银泰是我们在目前阶段重点推荐的地产企业。主业进入业绩释放期,而京投集团丰富的资源为公司未来发展带来广阔的想象空间。相对于公司11.28元的每股NAV,和大股东8元的回购价格,当前股价都处于显然折价状态,在市场企稳的过程中,未来估计走势具备较强的支撑。
风险提示。
二股东股权问题解决过程存在不确定性,集团资源尚无清楚注入安排。
郑重声明：此文内容为本网站转载企业宣传资讯，目的在于传播更多信息，与本站立场无关。仅供读者参考，并请自行核实相关内容。
