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文/小白读财经（ID：veekn365）
2016年底，中央经济工作会议（年度最高规格经济会议）提出“要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。”
自那时起，小白就知道未来发展租赁市场这股东风势不可挡！
7月份，住建部等印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，确定了将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
8月份，国土部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知！正式确立北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个热点城市将开展试点！
今年以来，多个城市表态增加租赁住房土地供应：广州提出，未来五年，普通商品住宅用地计划供应2375万平方米、租赁住房用地计划供应825万平方米；北京提出未来5年建设租赁住房50万套；上海提出“十三五”期间增加70万套租赁住房。
从中可以看出发展租赁市场一个清晰的路径是大幅增加租赁土地供应，按照目前的规划应该是形成商品房、保障房、租赁用房三分天下的格局。
商品房由市场供求决定，价高者得，我们可以把它划成一类；保障房、租赁用房，都有居住的功能且价格相对低廉，普通人能买得起或租得起，我们又可以划成一类。
也就是说如果未来商品房、保障房、租赁用房三分天下的格局能够确立，那么属于富人阶层的商品房占比只有三分之一，保障房、租赁用房将会占到三分之二。
于是很多买房人都想知道这样一个答案，在租赁用房大幅增加的背景下，房价（商品房）会降吗？
小白发现商品房三分之一的局面其实有点像新加坡的“组屋制度”。“组屋制度”一个特点就是商品房占比很少，只有20%左右。其他的都是政府组织建造的“组屋”，包括保障房和租房。
新加坡是全世界有名的地稀人多国家，人口560万，国土面积只有626平方公里，相当于深圳的三分之一。也正是这样一个寸土寸金的国家却实现了“住有所居，人人买得起房”。
实现这样一个目标最主要是得益于新加坡的“组屋制度”，建屋发展局是新加坡的一个政府机关，同时又是全国最大的房地产开发商，与国内房企不同的是，它不与盈利为目的。
建屋发展局负责在全国范围内免费拿地，并在政府资金资助下承建房屋，完成后由政府统一定价，以大幅低于市场价的价格卖给民众，实在买不起的，买房人可以先租后卖。
有数据统计发现，目前有80%的居民购买或承租了政府的组屋，另外20%的人购买了商品房，一般来说，商品房较组屋高出了数倍不等，商品房纯粹成为有钱人的游戏。
下面是新加坡商品房的价格趋势图，从2004年到现在一路上涨。
图片来源：新加坡家居网微博
新加坡的经验告诉我们这样一个事实：在土地供应紧缺的情况下，商品房价格是不大容易受保障房影响的。
回到国内现在情况也是类似的，2016年以来主要城市北京、上海、广州、佛山拍卖的土地自持比例要求36%到100%不等。在高层“大力发展租赁用房”号召下，竞拍土地高比例自持已成常态化。
一般来说自持的土地如果要产生收益，最好的办法就是出租，也就是说在未来拍卖的土地中租赁用地将会挤占商品房空间，造成商品房源供应的减少。
所以我们可以大胆地推测，租赁用房的发展可以解决一部分人的住房需求，但商品房供应的减少，同样难以解决目前商品房供需不平衡的局面，对于期盼通过租赁用房降房价似乎想当然。
新加坡是一个华人国家，占比达到74.1%，与国内民众一样，华人对房子有一种情有独钟的情怀，中国和新加坡住房自有率都达到90%以上。
在国内房子往往是地位的象征，回家过年你和乡里乡亲说在城里买了房，安了家，会有一种成就感，邻居也会对你另眼相看。如果你和别人说在外地是长年租房，即使家财万贯，仍然逃不过被冷淡的命运，原因很简单，你说你很“土豪”，怎么证明？
男士为了证明自己，为了讨个好老婆，往往费尽心机，倾尽一生所用去买房；而女方为了有更好去向往往将有房与无房作为评判的重要标准。
这样的例子比比皆是，文化观念根深蒂固，不可能随着租房时代的来临而轻易改变！
回到现实来说，中国买房买的不仅仅一套空房那么简单，你买的是资源，买的是未来就业机会。
想想看，如果你在一线城市租房，你的子女有可能在本地上学吗？你可能会说现在不是“租购同权”吗？
小白的看法是在目前教育资源匮乏的情况下，不可能做到租购同权。我们普通人对租购同权的理解是买房人和租房人权益是一样的，但实际上是这样吗？你看看最先提出“租购同权”的广州就知道，广州发布的文件中所谓租购同权实际上附着很多条件。
所以，未来几年，买房家庭子女上学以及就业机会优于租房家庭状况不会改变。
对于未来房地产市场小白的看法主要有4点：
1、国家发展租赁市场，对700万毕业生和2亿多流动人口是一大利好，未来租房将会更舒适、更优惠；
2、租赁市场的发展，并不能够断绝房价的上涨，只不过能遏制房价上涨的速度而已；
3、商品房、保障房、租赁用房三分天下的格局下，未来的商品房将会成为有钱人的“专利”；
4、发展租赁市场实际上代表国家严厉调控房价的一种态度，未来2年调控不会放松，房价也不可能大涨，如果你想买房可以先等等。
我们不追求高大上，只用普通老百姓都听得懂的大白话，让你学财经，懂理财，跟着小白读财经，财经从此so easy！
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