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购租并举的春天真的来了吗
13城试点集体建设用地建租赁房
租赁大业，如星星之火燎原。
7月起，从中央到地方，租赁政策持续发酵。大家的目光已经逐渐从房价，转移到了租金。
8月28日，一个重磅楼市调控措施又发布：国土资源部、住房城乡建设部近日联合发文，未来将在北上广等13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，也就是说村里的土地也可以建房进行出租了。此举一出，市场一片热议，无房者的春天是否真正到来了？新政对中国房地产市场将造成何等影响？
新政
13城试点集体建设用地建租赁住房
近日，国土资源部、住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下简称《试点方案》)，部署利用集体建设用地建设租赁住房试点，探索在北京、上海、南京等13个城市，试点集体建设用地建租赁住房，为住房租赁市场增加新供给。
13个试点城市为北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都，预计在2020年底试点结束前，探索出一批可复制可推广的集体建设用地建租赁住房改革成果。
《试点方案》将进一步探索租赁住房监测监管机制，严禁集体租赁住房以租代售和转租。同时，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。
在这新公布的13个试点城市中，北京、上海为直辖市，也是2012年曾经发布过的试点城市，其他为省会或者知名城市。这些城市要成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
事实上，中央对租赁房发展，除了国土部的这则新政，之前已经连续发了两个文件。2016年5月，国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》；2017年7月，住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。广州、杭州、成都、郑州、沈阳、成都等9个试点城市已发布方案或介绍了方案的主要内容，各地均着力加强承租人权益保障，提出“购租同权”，从落户、入学，向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。
而在全国多地，一些一二线城市正在通过多种方式的租赁新政探索尝试，来摸索租购同权，加大租房市场供应，舒缓房价上涨压力。
拓展集体土地用途
来自国土资源部的权威声音表示，《试点方案》核心的目标是切实增加了住房紧张的城市特别是特大和超大城市的住房供给，有效地缓解了住房的供需矛盾。此次试点改革的指导思想明确，就是牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建购租并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。
集体建设用地，是指农村集体所有，由乡(镇)村集体经济组织或农民进行各项非农业建设所使用的土地，包括农民宅基地、农村公益性公共设施用地和经营性用地。国土资源部表示，此次试点拓展了集体土地用途，将为集体经济组织和农民拓宽增收渠道。
缓解住房供需矛盾
国土资源部土地利用司有关负责人介绍，在超大、特大城市住房和城乡建设部批准的发展住房租赁市场试点城市中，按照地方自愿原则，部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。限定在这13个试点城市范围的原因在于，这些城市租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力相对较强。
据介绍，北京、上海作为首批试点城市，几年来试点项目运行取得了良好的效果，增加了住宅用地来源和租赁住房供给；扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能；对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面，发挥了积极作用；另外还拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，农民获得长远稳定收益，有获得感。
试点经验表明，利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。此次出炉《试点方案》，在总结提升上述试点经验的成果。
项目用地不得占用耕地
针对地方开展利用集体建设用地建设租赁住房试点需要遵循哪些原则，国土资源部相关人士也给出明确解释。
《试点方案》明确规定了把握正确方向、保证有序可控、坚持自主运作、提高服务效能四项基本原则。其中两项内容需要着重强调：一是项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不占用耕地。二是发挥政府主导作用的同时，必须尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。
不能与“小产权房”混为一谈
对于集体建设用地建设租赁住房，还有人将此与“小产权房”联系在一起，认为“小产权房”是不是租赁合法了？
实际上，集体租赁住房是经依法批准建设，依法实施不动产登记的用于租赁的住房。而“小产权房”，是指在农村集体土地上建设的房屋，房屋产权也属于农村集体经济组织，不能转让，不能改变性质。“小产权房”既涉及违法用地，又涉及违法建设和销售，产权不受法律保护，两者有本质区别。
国土资源部特别强调，集体土地建设租赁住房和违法建设的所谓“小产权房”不能混为一谈。这次试点的租赁住房建设，符合规划、依法审批，有不动产登记作保护，同时只租不售。而我们过去所说的“小产权房”呢，无论在用地上、规划上，还是建设销售上，不受法律保护。
但是如何规避“小产权房”暗度陈仓、摇身一变进入市场，有不愿具名的业内人士认为，集体土地建租赁房与“小产权房”的差别在于，一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与“小产权房”无异。因此，方案中两部委强调，不得“以租代售”，明确规定集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售；承租的集体租赁住房，不得转租。
而要真正避免集体土地建租赁房被暗度陈仓成为“小产权房”，政府应当配套国家政策，形成有效监管和法规，建立科学的流转机制，避免“不需要的长期占用”。要避免“租赁者”和村庄私下签订协议，甚至可以通过政府引入市场化、专业化的第三方物业公司，实施住房的出租和管理。
观察
让住房回归“居住”属性
这次调控跟以前有什么不同吗？对房价究竟影响如何？
对于集体建设用地可建租赁房新政，业内专家同策咨询的张宏伟提出三个观点：他认为不少企业或集体单位都有集体用地，但是有的尚未开发正在闲置，集体用地建租赁房有利于盘活存量用地或闲置集体资产；另外，集体用地无法分割成为小产权证进行销售，这可以避免开发商变相销售；集体用地租赁住房主要可解决两类人群居住问题：一是本区域内人才类居住需求，二是本地低收入家庭的居住问题。
对于房价影响，另外有业内人士称，该政策对房价影响甚微，至于租金，尽管成本看似很低，但对于一二线城市来说，集体用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主，其成本优势实际上也不是那么大。
在记者看来，虽然眼下《试点方案》看似与房价关系不那么密切，但是质变往往由量变引发。值得注意的是，从购到租，近期各种行政手段交替使用，显示出楼市调控思路的重大转变。如今，楼市格局产生变化，如何再利用这个窗口期，建立长效机制则是监管层重点要思考的问题。
对大多数人和家庭来讲，拥有一处房子是人生的梦想。但是，对许多人来讲，这一梦想很难一下子实现，甚至在北上广深有些人一辈子也难以达成。面对居高不下的房价，在今后一段时期，如何解决“住有所居”，使城市中几大群体能够在城市体面而负担不太沉重的居住，对于产业升级、城市转型和社会稳定至关重要。
从最近出台的政策来看，从过去的买房加保障房转向购租并举是住房政策的重大转变。今后解决住有所居，主要是三个途径：其一是市场化的商品住房，其二是政策性的保障性住房，其三是租赁住房。
有专家指出，“租购同权”并不是发展租房租赁市场的最终目的。要想使租房者获得更多权益，提高公共资源使用效率才是核心目标。而发展住房租赁市场，更关键的还是让房屋回归它的“居住属性”。
□本报记者 陈霞
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