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文/小白读财经（ID：veekn365）
对买房人来说，判断短期房价涨跌是一件麻烦事，很多时候我们总在听这个专家说买，那个专家说卖，让人不知所措，犹豫之间往往错过买卖的最佳时机。
买不买房是人生一个重要决定，避免被别人鼓动、诱惑，最好的方法是懂得一些判断房价涨跌的基本方法，综合运用并结合家庭和当前市场的情况作为自己的判断。
那么判断楼市拐点的方法有哪些？现在小白给大家介绍下：
一、消化周期
所谓消化周期说的是目前存库的房子需要多少时间才能卖完（消化周期＝待售面积/月销售面积）。消化周期越短，说明库存越紧张，供不应求，房价会上涨；反之会下跌。
目前消化周期是多少呢？
下面是国家统计局最新公布的2017年1-8月份全国房地产开发和销售情况。
表中可以看出，2017年1－8月份销售面积是98539万平方米，平摊月销售面积是12317万平方米。截至8月份，商品房待售面积是62352万平方米，同比大幅减少12%，这说明现有的库存商品房正在快速消化，如果不增加供应，容易导致供不应求的局面。
目前消化周期＝待售面积/月销售面积＝62352万平方米÷12317万平方米＝5.06个月。
也就是说，按照目前的销售速度，市场上的商品房5个月就可以卖完，这个数值是高还是低？
4月1日，住建部及国土资源部发布《加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，要求各地根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。
对消化周期在36个月以上的，应停止供地;
18-36个月的，要减少供地;
6-12个月的，要增加供地;
6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
可见，目前5个月的消化周期是非常低的水平，如果未来不增加商品房土地供应，房价很可能会反弹。
存货包括待售面积也包括在建房屋和土地储备，这说明房地产市场在建房屋和土地储备仍然是非常庞大的，只不过因为新房受到政府限价，销售价格较低，房企销售意愿不强，囤积大量的房子。
为了增加商品房供应，未来管理层很可能采取的手段是加大对开发商开工、竣工的检查，敦促开发商出售房子，缓解供需矛盾。
所以就消化周期来说，房价确实存在上涨预期，但是随着管理层的介入未来消化周期应该会提升，房价上涨的可能性不大。
二、房贷数据
我们用什么指标来体现房地产的热度？当然是房贷比，我们每个人买房都涉及到按揭或者抵押贷，居民买房热情最终会体现在房贷上。
房贷比＝新增住户中长期贷款/新增人民币贷款
直接的房贷额央行没有公布，我们可以把住户中长期贷款理解为房贷，理由很简单，你身边的人长期贷款都是用来干嘛，投资？消费？我想大部分人还是用来买房。
下面是今年1－8月份的房贷比数据
从表中可以看出，最新的房贷比为41.01%，这个比例是高了还是低了呢？
1、相比2016年10月楼市火爆时是低了，那时候新增人民币贷款几乎全部来自于房贷，这说明接近一年的房地产调控效果已经显现。
2、相比5、6月份还是出现反弹，居民买房热情仍然非常高，哪里政策有漏洞，哪里价格就会上升，你看北京，在317新政前后楼市非常火爆，支撑了全国房贷比上升到4月份的51.9%（房贷比是有滞后性的，2、3月份的数据会体现在4月份上）。
三、M2同比一GDP同比
房地产是一个资金密集型行业，哪个时期的钱多，哪个时候就会上涨。我们可以用M2同比一GDP同比衡量资金进入房地产领域的多少。
M2是个人、居民、单位在银行的存款加现金总和，可以理解为社会上所有的钱；GDP是国内生产总值，可以理解为某一时期社会创造财富的总和。
假如M2同比一GDP同比越大，那么越说明货币超发，越容易造成房价上涨。
下面是历年中国M2同比一GDP同比走势图
需要说明的是M2同比一GDP同比的上升的速度或者下跌的速度越快，越容易使房价上涨或下跌。仔细观察上面一张图，你会发现为了救经济2008年末有一段时间M2同比一GDP同比增长得很快，那个时候刚好对应国家出台4万亿救市政策、货币政策转为宽松时期，那个时候M2同比增速逼近了创记录的18.7%，使原本已经进入调整的楼市快速迎来复苏，我们失去了一次低成本降房价的机会。
8月份的M2增长是8.9%，三季度的GDP数据没有出来，我们暂且用二季度的数据（6.9%），如果三季度的增长保持不变，那么目前的M2同比一GDP同比即为2%，绘制得上图。
我们可以看出，M2同比一GDP同比降到历史低位，这说明楼市在未来一段时间内会经历难熬期。有的人说现在的M2有点失真，不能真实反应市场的资金面，但小白告诉你的是，目前社会所有财富中，80%还是统计在M2里面的。
四、成交量
无论是股市还房价一个不变的准则是量为王，有量才有价。如果一个城市房价下跌，那么成交量肯定会先下降。
下表是2017年1－8月廊坊新房房价和成交量走势图
我们可以发现，成交量先于房价一个月下跌，量价先行，这同时告诉我们，如果房价要反弹，那么成交量首先要上升。
下表是8月份主要城市的交易情况
我们可以看出，北上深成交面积环比普偏滑落，这告诉我们这些城市房价会继续调整。
五、GDP增速
在中国没有哪一个行业与经济有这么大的关联了，房地产在GDP当中的比重起码占到20%，房地产繁荣GDP一般增长得很快，反过来说如果GDP降低太多，那么房地产又开始担任拯救经济的重任了。
比如2012年－2013年GDP下降得很快，随后在2013年之前调控的政策逐渐被放开，房地产2015年－2016年开启一波牛市。
2017年二季度GDP增长是6.9%，相比去年的6.7%已经相当高了，GDP增长率越高，政府越有调控的耐心，可以预见，未来GDP增速没有降到6.5%之前，目前的一些调控手段不大可能会放开，楼市将继续会调整。
综上5个指标分析，我们可以得出这样的结论：
房贷比高烧不退，说明居民买房热情依然强烈，在旺盛的需求下，新房库存量降至新低，如果不加以遏制房价很容易会反弹。
不过随着GDP增长尚处于合理区间，未来房地产调控仍然不会放松，资金面（M2同比一GDP同比）继续收缩的可能性大，未来成交量全面入冬在所难免，房价一两年有望得到控制。
我们不追求高大上，只用普通老百姓都听得懂的大白话，让你学财经，懂理财，跟着小白读财经，财经从此so easy！
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