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在过去的二十年，中国城市化快速推进，人口在城乡间大规模迁徙，与之相伴的，是房地产在中国经历的不平凡时光。要求调控房地产，防范楼市泡沫的声音此起彼伏。2015年以来，中国楼市经历了从放松调控去库存，到收紧调控防风险的转折。“房住不炒”成为主旋律。如今中国楼市逐渐进入新一轮的调整期，人们在思考，中国主要城市的房价将向何处去？日前，沈建光博士参加了钟伟先生主办的圆桌讨论，对此作出了自己的解读，敬请阅读！
主持人
钟伟|《中国外汇》副主编
嘉 宾
沈建光| 京东金融副总裁、首席经济学家
杨现领| 链家研究院院长
钟伟：欢迎两位参与本期的“圆桌”讨论。2015年下半年以来，中国房地产经历了一次较大规模的去库存进程，然后逐渐开始以“房住不炒”为主线，以“五限”为手段，展开了持续调控。在两位看来，目前楼市库存去化是较为彻底还是仍不彻底？相应地，棚改政策是否应有所调整或择机退出？
沈建光：自2015年决策层提出去库存以来，中国房地产市场经历了巨变，去库存超出预期，甚至带动全国房价大幅攀升，由一、二线城市蔓延到三、四线城市。政策也随之由发力去库存转向抑制房地产泡沫。
数据显示，全国商品住宅待售面积在2016年2月达到峰值4.66亿平方米，而到今年9月已降至2.60亿平方米，较峰值下降了44.2%。若以当年商品住宅销售面积累计值动态测算去化周期，2014—2017年末分别约为4.64、4.83、3.51、2.94个月，整体下降趋势明显。
然而，伴随着近两年的棚改货币化，以及一、二线城市的溢出效应，三、四线城市房价出现明显过热。根据央行的数据，自2014年12月至今，抵押补充贷款（PSL）合计投放3.2万亿元。展望未来，棚改货币化政策已不合时宜，会明显收紧。当前政策方面也反映了这一趋势：今年1—9月，PSL的投放量为5495亿元，但8月、9月仅分别为91亿、125亿元，较前期大幅下降。棚改存在调整的必要性。
杨现领：从全国层面的待售面积及去化周期看，目前全国商品住宅待售库存为2.6亿平、较2016年年初峰值下降了44%，从一个侧面反映了去库存取得的效果。但去库存也带来了一些问题：2015年以来，密集、连续、长时期的政策放松带来价格的过快上涨，投资投机需求集中入场，蕴藏了杠杆风险、社会财富分配不均衡等问题。为了解决这些问题，开启了五限、共有产权房、限价房等以控制房价涨幅为核心目标的调控措施。在行政调控和金融紧缩的双重压力下，市场可能陷入更长时间的下行周期。
棚改的出发点应该是针对住房条件较差的城市棚户区，按照业主自己的意愿和城市规划进行调整，以对应体量的供应来安置。大规模的棚改货币化其实是让可能不具备住房支付能力的群体进入市场，增加短期需求，但却没有相应的供应承接。因此，这本就不应该长期大规模推行，应当择机淡出。
钟伟：纵观过去20年中国楼市的发展，特别是考虑到其历史贡献，房地产仍然应是国民经济的支柱产业。但同时房地产可能也深刻地影响到居民的收入分配，影响到金融体系。在两位看来，房地产是缓解还是加剧了中国的贫富分化？同时，两位如何看待当下中国楼市对金融体系在风险防控方面的影响？
沈建光：过去的一二十年，中国房地产价格陷入了屡控屡涨的怪圈，加大了居民收入差距与贫富分化程度。除此以外，在我看来，中国房价过高、增长过快的局面也加大了金融风险。
具体体现在以下方面：一是当前中国的房价过高，特别是北上深等一线城市，房价堪比纽约、伦敦，缺少基本面与收入增长的支撑，难以持续；二是房地产一枝独秀，房价过高带动租金上涨，遏制转型与创新；三是房地产对国民经济作用显著，房地产投资占全社会固定资产投资的五分之一，如算上其带动的上下游投资，比重则更大，其波动会影响整个上下游产业链和金融安全。此外，房地产屡控屡涨，容易让市场形成政府为房地产背书的预期，捆绑政策决策。
杨现领：总体来看，房地产发展和经济发展、居民财富的增长是相辅相成、互相促进的关系。房地产缓解还是加剧中国贫富分化需要分阶段看。在市场上行周期中，有房群体享受财富红利更明显,无房群体的入市门槛则越来越高，房产的相对购买力越来越弱。在这种情况下，房地产会加剧贫富分化。但是如果市场转向下行周期，资产所有者比货币持有者的财富缩水会更严重，从而缓解上行周期带来的贫富分化。
钟伟：随着全球主要央行货币政策的常态化进程，全球楼市似乎出现了一些新迹象。如美国楼市和股市都出现了降温。进入2018年第四季度，国内不少开发商和房屋中介机构也采取了和以往不同的策略。两位如何看待包括中国在内的房价走向？是否已呈现了稳中趋降的迹象？
沈建光：如今房地产市场寒意已经出现。根据国家统计局的数据，1—9月，全国房地产开发投资同比增长9.9%，较1—8月小幅下降0.2%。但如果剔除土地购置费对名义价格的影响，则下降会更加显著。需求方面也显露疲态，1—9月，全国商品房销售面积及销售额分别增长2.9%、13.3%，较1—8月分别回落1.1、1.2个百分点。与此同时，市场对于房价只涨不跌的预期也出现改变。房地产商情绪转为悲观，一级市场土地流拍、二级市场打折促销均有发生，知名房企更是声称准备过冬。在此背景下，预计房地产价格会出现稳中趋降的态势。
杨现领：进入2018年四季度后，房地产整体上的短周期转向，其实也是一个市场出清的过程，不应该把它解读成“崩盘”“泡沫破裂”。2015年以来的一系列去库存政策伴随着企业和居民的加杠杆，一方面蕴藏了金融风险，另一方面房价的过快上涨也挤压了实体经济,加剧了社会矛盾。2016年四季度政策开始转向，目前市场的回落，其实可以理解为前期强预期支撑下导致政策效果滞后。
房价确实出现了稳中趋降的迹象。其表现就是新房的去化率明显下降，限价新房“日光”占比减少；再就是二手房客户观望情绪增长，导致业主面对降温的市场报价下跌；此外，还有土地市场流拍率增加、楼面价下跌等。贝壳研究院的经纪人预期指数是被市场所验证的超前指标，该指数四季度的预期值是-35.8，前三季度则分别为-7.4、-6.3、-23.9。以此预计，短期内市场将依旧处在下行通道中。
钟伟：中国楼市逐渐强调多渠道供给、满足多层次需求、租售并举的调控方式。在两位看来，以往开发商流行的高负债、高周转、高成长的模式该如何进行调整？政府在房屋租赁市场和房地产税等领域，如何择机而为？
沈建光：今年是房地产巨变之年：在房住不炒的政策下，房地产一枝独秀的局面或迎来改变。面对这一改变，房地产商要改变传统的依靠高杠杆、高周转进行疯狂扩张的行为，转而要关注流动性风险。而对政府而言，则应该加快房地产长效机制的推出，通过“租售并举”、房产税等诸多政策组合拳增加供给，抑制投机需求；同时，要注意协调配合，防止单一措施冒进，对房地产市场乃至宏观经济造成金融风险。
杨现领：租售并举是新时代房地产政策和调控的思路。这其实也是适应“存量时代”的要求：总体已经告别住房短缺时代，但是结构、地域上不匹配。面对时代的变化，再依靠增量市场中的高杠杆、快周转，显然是行不通的。以开发商进入长租公寓为例，长租公寓的本质是运营，运营的核心是服务，都是很难“快”的。因此，对开发商来说，转型长租公寓一方面要做好拿地、房源端的把控，更重要的是增强后期的运营服务能力。高负债、高周转、高成长模式肯定行不通。
在房屋租赁市场领域，政府可以做的有以下几点：一是鼓励私人房源出租，增加市场化房源的供给主体。二是培育专业化租赁机构，提高租住品质，促进市场供应主体的多元化，提高租赁房屋质量。另外，还可以鼓励国有企业将闲置房源交由专业租赁运营机构，以及为开发商建设租赁房源提供较为宽松的政策支持等。三是逐步完善承租人在租住城市中的各种权利，让2亿流动人口真正融入城市。
说到房地产税，其出发点应该是作为重要的税收收入来源和调节收入分配的手段，而不应该使其成为降房价的工具，因此，整体上应该实行“低税率、宽口径、广覆盖”的原则。但目前看，由于内外部不确定因素较多，并不是一个合适的出台时点。
钟伟：谢谢两位的参与。看来两位都认为当下楼市去库存任务大致完成，但也付出了一轮房价上涨的代价。两位也都认同房地产在稳增长中的重要作用，以及稳健的楼市有利于金融稳定的判断；同时，也指出短期楼市将稳中趋弱，棚改和“五限”政策有适当调整的必要性。而我更担心的是，随着全球央行货币政策的常态化，以及全球总体增长和结构转型的迟缓，包括楼市在内的资产价格可能会持续承压。（完）
文章来源：《中国外汇》2018年第21期
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