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2018年的楼市，如果用一个词来形容，大概是波澜不惊。在“房住不炒”“因城施策”等一套组合拳之下，一整年下来，我们几乎没有听说哪个楼市很劲爆。
但到了年尾，似乎发生了一些变化。
山东菏泽，成为了首个取消限售的城市。1月4日，央行还宣布了降准。此外，不少城市在贷款等方面也暗暗松了口子。
有观点认为政策拐点的信号到了，2019年中国楼市有望出现新走势。但也有观点认为，这不过是基于“因城施策”的微调。
明年楼市究竟怎么走？在2018年年初，小巴总结过20多家券商机构对当年中国楼市的预测。
今年小巴继续来做这份“房地产行业年度投资策略”报告，从共识和争议两方面为2019年楼市走向探探路。
共识篇
23家券商机构都对2018年中国房地产行业走势进行了预测，小巴整理出了这些机构们达成的共识，包括整体趋势、成交量、房价、政策、行业等几大方面。
总体
2019年地产关键词：底部、修复
这23份《房地产行业2019年投资策略》报告的主题如下表，其中频繁出现的关键词是周期、寒冬、政策、机遇、修复。它们大致勾勒出券商机构对于2019年的整体判断：寒冬渐消，机遇渐显。
短周期内，房地产行业仍在“底部”。特别是一二线城市，尽管2019年不会有大幅度的改善，但经过长达2-3年的调整后，政策和市场表现上可能会出现阶段性拐点。
从更长的时间而言，“分化”将是行业核心代表词。不同区域、不同城市、不同房地产公司，走势会完全不同。对于部分优秀的个体，或许是一个机会。
销售
销售小年，买房理智
券商机构的分析，更多关注供需方面。对于大型政策的预见，却较难做到。
除了三四线城市带来的“棚改红利”，前两年券商其实不太看好整体市场的销量。
随着红利被消化，券商对成交量的态度还是一如既往——下滑。这23家券商中，有19家对明年房地产销售面积，给出了明确预测：下跌，幅度集中在5%-10%之间。
房价
整体房价稳稳的
量在价前，买房的人少了，最终也会反映到房价上。
大多数机构预测2019年房价不会有太大变化。典型的观点是：2019 年全国销售均价增速将维持在-1.1%~3.3%之间。
房企
龙头房企摩拳擦掌
从行业来看，房地产市场已经走过了“最好的年华”，增速将迎来下滑。
其中负债率过高的房企，可能会面临更为严峻的财务风险。未来或许会频繁出现房企之间土地或项目转让、甚至并购的新闻。
龙头房企将分化
但对于其中的龙头企业来说，反而可能是好机会。近几年房地产企业行业集中度不断提升，龙头房企销售规模增长明显高于市场平均水平。
龙头房企在融资、土地储备、品牌效应和经营能力上的优势，会逐渐转化为业绩规模和质量的领先。
股市
地产股迎来大好机会
行业遇冷+分化的趋势，在券商看来，也是一个投资地产龙头股的大好机会。
一方面，在A股和H股中，地产龙头股的估值已经达到历史最低水平。
另一方面，龙头企业在资金、品牌、经营能力上更有优势，当行业面临困难时，更利于这些企业突出自己的优势。
争议篇
中国楼市在这一轮周期中，出现了明显的分化，23家券商机构都对此表示一致，而争议则在于，分化之后，一二线、三四线城市在未来一年会呈现的走势。
三四线
三线四线，是否走凉？
?正方：大部分券商
?反方：海通证券
大部分券商认为三四线城市今年将会走入阶段性衰退，面临量价齐跌的局面，其中成交量可能会有较大跌幅。
棚改红利正在消失
原因有两条：棚改对三四线市场的推动力将会渐弱。调控重点可能转向三四线城市。
但海通证券提出了明显相反的观点。认为三四线不见得会走弱，或是即便走弱，幅度也会远小于其他券商认为的幅度。理由有三条：
1.人口净流入不决定房价，决定房价的是具有高购买力的人群；
2.即便人口有影响，四线与中西部已部分出现人口回流的趋势，尤其是河南与安徽；
3.三四线城市的自住比例高、投资少，房价收入比低。一二线购买力更强，价格也更坚韧，下跌空间有限。
一二线
一二线调控，会否放松？
?正方：中金公司、兴业证券、西南证券
?反方：华泰证券、海通证券、华创证券
三四线城市有争议，一二线也有。一二线城市的争议，主要在于调控政策是否会放松，尤其是二线城市。
房地产对于经济，有一定“补药”作用，经济不好的时候不时被用来“提个神”。因此，尽管一二线调控政策整体转向几乎不可能，但各地自主放宽一下还是可以的。
一二线城市是否会放松，券商存在争议点
另一派观点则认为，二线城市库存并不高，“房住不炒”“长效机制”的大前提也并未改变，一二线重点城市政策转向放松的可能性很小。
尽管两派观点在调控是否放松这一条上存在争议，但双方对一二线城市2019年楼市的态度基本一致“谨慎看好”。原因有三：
1.一二线城市已经经过较长时间的调整，而供需结构仍然紧张；
2.不少一二线城市在本轮调控中出台了社保限购政策，一部分因社保而被闲置的购买力将在2019年集中释放；
3.一二线城市地方银行放款速度和额度相较于此前有明显改善。
不同证券机构看好哪些地产股？不同城市，哪些政策阻碍我们买房？对于2019年房地产行业，除了上文提到的观点与争议，在《2019年经济大趋势——房产篇》中，将会带大家了解更多内容。
除楼市以外，你还将在这份《2019经济大趋势》中，了解到股市、税收、海外投资、投融资、消费等领域，看懂2019年的经济形势，做好投资决策。
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