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16万亿！2019商品房销售额再创纪录，这一关键指标2年首次反弹，2020楼市风向要变？
国家统计局昨日公布的最新数据显示，2019年，房地产多指标增速回落，其中，房地产开发投资增速连续3个月回落；商品房销售额虽接近16万亿，创历史新高，但增速回落；商品房销售面积更是在仅维持了2个月正增长后再次转负。
值得注意的是，2019年，全国商品房待售面积比11月末有所增加，这是库存自2017年3月以来首次出现环比增长。
业内人士认为，这意味着，自2016年3月以来的持续去库存走到了终点，市场供应关系逆转。从新房销售面积看，2018年很可能是历史大顶，预计2020年，新房销售面积或继续下跌3%左右，开发投资和新房销售额增速可能继续回落，库存有所增长。
商品房销售额创新高，增速明显回落
国家统计局的最新数据显示，2019年，商品房销售额159725亿元，同比增长6.5%，增速比1~11月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。这也是该指标增速自2019年7月保持上涨趋势以来再次回落。
从商品房销售面积来看，2019年为171558万平方米，同比下降0.1%，1~11月份为增长0.2%，上年为增长1.3%。在保持了连续2个月正增长后，商品房销售面积累计增速再次转负。
不过，从商品房销售额绝对值来看，2019年已经接近16万亿，而2018年为14.9万亿，刷新历史记录，但也未突破16万亿。
结合已公布业绩的房企销售情况看，证券时报记者统计，2019年销售十强房企(11家)总销售额约为47587.73亿元，占全国商品房销售额的29.8%。(注：因碧桂园只公布了权益销售额，所以其数据按克而瑞研究机构公布的全口径销售额计算。另外，因华润与龙湖销售额相同，并列第十，所以统计数据为11家房企)
尽管全年整体销售额再创新高，但增速明显放缓，2019年商品房销售增速为6.5%，而2018年为12.2%。
从销售十强房企看，2019年，除万科、绿地销售增速低于6.5%外，其他房企增速均高于6.5%，但与自身2018年的增速比均有下滑。其中，下滑比较明显的有绿地(由2018年的26.4%下滑至2019年的0.1%)、新城(由2018年的74.82%下滑至2019年的22.48%)、世茂(由2018年的74.8%下滑至2019年的48%)、华润(由2018年的38.5%下滑至2019年的15%)。不过，世茂虽然下滑较多，但增速仍是十强房企中最高的。
多指标增速回落，库存两年多来首次止降反弹
除了商品房销售面积和销售额增速回落外，房地产开发投资等增速也继续回落。
数据显示，2019年1~12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1~11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。该指标增速已经连续3个月回落，整体看，自5月以来保持了下降趋势，并回落至个位数。
2019年，房屋新开工面积227154万平方米，同比增长8.5%，增速比1~11月份回落0.1个百分点，比上年回落8.7个百分点。
2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，同比下降11.4%，降幅比1~11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，同比下降8.7%，降幅比1~11月份收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。
值得注意的是，2019年末，商品房待售面积49821万平方米，比11月末增加600万平方米，比上年末减少2593万平方米。
对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，这是全国商品房待售面积自2017年3月以来首次出现环比增长，这意味着自2016年3月以来的持续的去库存终于走到了终点， 市场供应关系逆转。他预计，2018年很可能是销售面积的历史大顶，2020年新房销售面积会继续下跌，跌幅在3%左右。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为，供需关系变化，市场下行趋势显著。“2019年开发投资出现了8个月的连续下滑，销售面积9个月为负，且商品住宅待售面积出现了45个月以来的首次增长。土地购置面积出现了10%以上的下滑，幅度同比回落超过25个百分点，一方面来自于融资环境的收紧，更大的原因则是销售下行、库存增长的趋势下，企业缺乏拿地信心。基于此，我们认为，2020年开发投资和新房销售增速可能继续回落，库存有所增长。”他说。
另外，从房企到位资金指标来看，2019年的增速有所反弹。
数据显示，2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元，比上年增长7.6%，增速比1~11月份加快0.6个百分点，比上年加快1.2个百分点。其中，国内贷款25229亿元，增长5.1%；利用外资176亿元，增长62.7%；自筹资金58158亿元，增长4.2%；定金及预收款61359亿元，增长10.7%；个人按揭贷款27281亿元，增长15.1%。
许小乐认为，2019年，企业的融资环境持续收紧，国内贷款和自筹的增速比较弱。为了加快资金回流，开发企业加快预售、以价换量，并加快到海外融资，去年利用外资增长速度超过60%。在居民端，在差别化信贷政策下，个人按揭贷款的增速超过了15%，超过销售额的增长速度，2018年个人按揭贷款为下降0.8%。
“值得关注的是，在一、二线城市市场下行的情况下，居民贷款还在上升，可能主要是在西部三四线城市，潜在的信贷风险值得警惕。”许小乐说。
易居研究院研究员沈昕认为，近日，央行金融市场司司长邹澜在新闻发布会上表示，要严控房地产在信贷资源中的占比。考虑到2020年年初整体销售增速难以有较大起色，房地产企业的资金压力将加剧。
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