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沪深两市136家上市房企负债超6万亿
陈淑贞
11月至今，阳光城（000671.SZ）已召开了两次临时股东大会，全部与融资找钱有关。
这家积极扩张的房企的三季报显示，公司负债1694.85亿元，扣除412亿元预收账款后，负债总额仍达1282.85亿元，其中一年内到期的非流动负债激增536.87%至246.87亿元，短期借款为180.9亿元，而公司的货币资金只有275.7亿元。
在货币资金已无法覆盖短期债务情况下，阳光城继续融资扩张，11月开始，陆续为阳光城厦门置业、上海臻百利房地产等8家国内子公司提供贷款担保，此外还担保海外子公司发行2.5亿元美元债，用于偿还现有债务。
阳光城是行业高速扩张下的一个典型。据Wind资讯统计数据，截至三季度末，沪深两市136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，同比增长23.21%。
而比债务增加更令人担忧的是上市融资渠道正呈现被收窄、封锁的迹象，与此同时，政策效果持续显现，中高端项目入市难度加大，商品房销售面积及销售额同比增幅持续回落。
融资额度持续下滑
多组合的楼市调控政策引导下，市场大起大落已变得不可能，但变化仍在缓慢发展。复杂因素生成的行业成交与融资环境互相作用，前路难说乐观。
中指院监测数据显示，2017年1~10月，全国商品房销售面积为130254万平方米，同比增长8.2%，增幅较1~9月收窄2.1个百分点；销售额为102990亿元，同比增长12.6%，较1~9月收窄2个百分点。商品房销售面积及销售额同比增幅持续回落，是政策显现的结果。
此际，房地产业的资金环境仍处在严控房地产金融业务风险的政策氛围中。2016年10月，相关部门陆续发出多份文件，要求各金融机构理性对待楼市，此后政策相继出台，房企的融资环境持续收紧。
同策研究院研究员李霄霄指出，在去通道、压非标，银行、证券、保险等房地产融资监管政策频频出台之下，房企融资难问题日益凸显。
同策研究院的监测数据显示，6月，40家典型上市房企融资额度超过1131亿元，环比上涨87.08%，创下峰值，此后持续下滑。到10月，40家上市房企完成融资金额折合人民币共计531.53亿元，环比减少24.14%。
李霄霄认为，房企融资呈现进一步收紧趋势，短期内融资环境不会放松，房企也将面临更大的资金压力。
融资利率上升
在融资总额持续下滑的同时，融资成本也大大提升。从10月各房企公布的融资数据来看，仅有1笔利率小于5%，而最高年利率的一笔高达8.7%。
10月26日，中南建设（000961.SZ）一口气公布了多个为子公司提供贷款担保的消息，包括以6.1%的年利率向渤海银行贷款2.5亿元、6.65%的年利率向民生银行借款8.5亿元、以6.8%的年利率向中信信托借款5.5亿元。
中南建设还把子公司杭州锦易6.2亿元的特定债权转让给平安信托，为期一年，年利率为8.5%。此外，最高的一笔是以8.7%的年利率把南通新世界、中南常熟金锦公司21亿元的本金及利息等应付款项权利转让给平安信托。
无疑问，高额的资金成本将大幅吞噬上市公司利润，中南建设知此而为，其背后是公司经营和财务指标的恶化。
中南建设三季报显示，截至今年9月末，公司营业收入为190.2亿元，同比下降1%，净利为4.03亿元，同比下降17.27%（其中第三季度下降67.18%）。经营活动产生的现金流量净额为-0.1963亿元，同比下降99.13%，这意味着公司销售不畅、拿地耗资大、现金回笼难。
报告期内，中南建设短期借款激增114.11%至73.37亿元，一年内到期的非流动负债为21.5亿元。尽管公司销售回款增加，使持有的货币现金增加至125.75亿元，能覆盖短期借款，但公司经营性现金流净额已转负，假如行业环境无法改善，销售回款减缓，公司财务压力将急速提升。
在此波中型房企的进击中，多家房企提出千亿销售目标，利用杠杆成为不可缺手段。但另一方面，快速攀升的负债率、高昂的资金成本成为悬在空中的达摩克利斯之剑，在行业下行周期加大坠落风险。
房企财技受挑战
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出，寒冬已至，目前企业已普遍感受到国内资金池的收紧。
中信证券研究部数据显示，房地产企业信用债发行经历了三个阶段：一阶段是2015年前，地产债发行门槛高、发行规模极低；二阶段是在2015年、2016年，去库存期间金融环境宽松，地产债发行规模和净融资额快速攀升创历史新高；三阶段是2016年四季度后，政策原因，房地产信用债发行规模和净融资额呈断崖式下降。
2017年3月以来，房地产信用债发行悄然重启，发行规模和发行数量明显回升，但净融资规模远不及2015年和2016年。
Wind数据显示，截至今年三季度末，沪深两市136家上市房企负债合计超过6.04万亿元，平均每家负债445亿元。
从债务端来看，随着融资渠道收窄，以债易债，调整债务结构难度加大，现金流紧张的房企短期内存在信用风险。中长期，房企存量债务期限大多为2年~3年期，2016年、2017年发行的大规模债务融资将在明后年集中兑付，房企普遍面临偿债高峰。
为了保持现金流的平衡和安全，同时需要抓住行业调整机会扩充规模，房企的财技和运营受到挑战。
穆迪企业融资部副总裁、高级信用评级主任梁镇邦认为，今年上半年销售行情不俗，开发商现金流得到一定程度补充，假如能保持良好的现金流管理不至于情况太过恶劣。
已有房企开始止损，走上卖项目回笼资金的道路。继在8月把北京丰台新著东方项目的49%股权卖给泰禾后，近日，华侨城宣布彻底退出，把项目另外51%的股权在北京产权交易所挂牌出让，寻找买家。
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